Come vendere una casa ereditata

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Vendere un immobile ereditato è possibile dal momento in cui, apertasi la successione, si sia poi conclusa con la divisione ereditaria. Da quel momento, l’erede è il legittimo titolare dell’immobile e potrà disporne pienamente.

Fino all’apertura della successione, gli eredi non hanno nessun diritto sulla proprietà, nulla vieta tuttavia di organizzare tutto il necessario per mettere in vendita l’immobile appena aperta la successione.

La prima cosa da fare è capire se l’immobile dovrà essere venduto o locato: tendenzialmente se non sono immobili recenti, in zone strategiche o di interesse famigliare, il consiglio é quello di vendere. Elemento fondamentale è sapere il valore reale di mercato dell’immobile.

Si deve fare molta attenzione alla valutazione in quanto più del 75% degli immobili venduti provenienti da eredità sono sottostimati. Sarà per effetto della scocciatura di dover gestire una proprietà, sarà la voglia di monetizzare il prima possibile, comunque rimane il fatto che dietro a un lascito ci sono sacrifici fatti dai vostri cari ed è giusto valorizzarli senza precipitarsi in soluzioni superficiali.

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Grazie al sopralluogo di un agente specializzato avrai il prezzo che realizzerai dalla vendita, con un piano di marketing personalizzato in base a zona, tipologia, dimensione, richieste di mercato, ecc. Nella maggior parte delle volte gli immobili ereditati, prima di essere posizionati sul mercato, necessitano di un restyling. Le accortezze che porterai nello svuotare la casa dai mobili vecchi, la pulizia, l’imbiancatura, porteranno grandi benefici in termini economici in quanto si potrà realizzare di più sul mercato e anche in termini di velocità di vendita.

Il tempo che ti serve per sbrigare queste incombenze sarà il tempo necessario per diventare legittimo proprietario per effetto dell’apertura della successione.

Documenti necessari per la vendita di una casa ereditata

Chi eredita un immobile non ne diventa automaticamente proprietario. L’erede ha, infatti, il diritto di accettare o rifiutare l’eredità. Una scelta che, ovviamente, risulta fondamentale per l’effettiva disposizione del diritto di proprietà.

L’eredità può essere accettata con la sottoscrizione di due atti: la dichiarazione di successione e l’accettazione dell’eredità. Il primo documento deve essere presentato dall’erede (o dagli eredi) per via telematica all’Agenzia delle Entrate. Può essere compilato con il supporto di Caf o professionisti del settore (ad esempio il notaio). In esso vengono elencati tutti i beni oggetto della successione e i relativi valori.

L’accettazione dell’eredità può essere formalizzata con un documento scritto, ma può avvenire anche tacitamente. Il secondo caso è quello più frequente, ma è anche quello che richiede un passaggio in più in fase di compravendita di un immobile ereditato. Contestualmente al rogito, infatti, il notaio dovrà formalizzare l’accettazione tacita (resa manifesta tramite la volontà di vendere il bene) con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità tramite atto scritto.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità è, dunque, uno dei documenti necessari per la vendita della casa ereditata. Per vendere un immobile ereditato è necessario presentare l’atto di accettazione dell’eredità, (con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano di fatto i beni ricevuti). L’atto di accettazione dell’eredità può essere:

  • Espressa: quando si dichiara formalmente di accettare i beni
  • Tacita: manifestando con i comportamenti la volontà di accettare l’eredità.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che certifica che la proprietà dell’immobile è passata all’erede, che intende venderlo. La trascrizione può avvenire anche contestualmente al rogito. Per far trascrivere dal notaio l’accettazione dell’eredità, sono necessari il certificato di morte e l’atto di successione.

I costi

L’accettazione può avvenire presso la cancelleria del Tribunale con costi che si aggirano tra i 300 e i 500 €. Il costo da sostenere, nel caso ci si affidi ad un notaio, varierà tra i 1.500 € e i 2.000 € senza il beneficio d’inventario. La trascrizione dell’accettazione dell’eredità costa dai 400 ai 600€. A garanzia di un passaggio di proprietà tutelato, la compravendita di un immobile ottenuto per successione richiede la presentazione di questi documenti aggiuntivi rispetto a quelli necessari per una normale vendita immobiliare: la dichiarazione di successione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

La successione, chi la può fare e quanto costa:

Tale adempimento deve essere effettuato dagli eredi, dai chiamati all’eredità, dai legatari entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. In essa dovranno essere indicati tutti i beni del defunto e viene utilizzata per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità.

La dichiarazione può essere presentata direttamente dal contribuente:

  • tramite i servizi telematici
  • tramite un intermediario abilitato o presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate.

Vendita della casa ereditata: le tasse da pagare

L’inoltro della dichiarazione di successione prevede il versamento di una tassa, il cui ammontare varia a seconda del grado di parentela con il defunto (in base all’aliquota ed all’eventuale franchigia, stabilite per legge).

  • Ad esempio, in caso di scomparsa del coniuge o di un figlio, l’aliquota è pari al 4% (con una franchigia di 1.000.000 €: ciò significa che la tassa va calcolata soltanto sulla quota in eccesso).
  • Nel caso del decesso di un fratello o di una sorella, l’aliquota sale al 6% del valore
    catastale (con franchigia di 100.000 €)
  • Per i parenti fino al terzo grado (es. zii, nonni, cugini), si calcola una percentuale del 6%, senza applicare alcuna franchigia.

Le imposte sulla vendita di un immobile ereditato

Oltre alla tassa di successione, prima della dichiarazione, dovrai procedere al pagamento di ulteriori imposte. In particolare ci riferiamo all’imposta ipotecaria e catastale.

Per quanto riguarda l’imposta ipotecaria è necessario pagare una tassa pari al 2% del valore degli immobili che sono stati dichiarati in successione. Al fine di determinare l’imposta in questione non si terrà conto anche delle passività, come invece si fa con l’imposta di successione. Tradotto in termini semplici, ciò vuol dire che il valore dell’immobile è la base per il calcolo della percentuale.

Nell’imposta catastale per una dichiarazione di cessione, invece, la percentuale è pari all’1%. Se uno degli eredi, invece, beneficia dell’agevolazione prima casa, sia l’imposta catastale che ipotecaria sono dovute in misura pari a 200€.

Inoltre, ci sono da pagare:

  • Imposta di bollo, di 64€ per ogni nota di trascrizione
  • Diritti di segreteria
  • Tassa ipotecaria fissa di 35€ per ciascuna nota di trascrizione

Per procedere alla vendita di un immobile ereditato, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, va presentata la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate, ed è necessario sostenere il pagamento di:

  • 55€ per il tributo speciale catastale
  • 16€ per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo

Vendita della casa ereditata prima dei 5 anni: viene tassata la plusvalenza?

In generale, nel caso in cui si vende un immobile la cui proprietà sia stata acquisita a titolo oneroso nei cinque anni precedenti, il venditore deve corrispondere anche una tassa sulla plusvalenza. La somma ottenuta dalla vendita di un immobile acquisito per successione, anche ove avvenga prima dei 5 anni, non determina plusvalenza tassabile.

L’articolo 67 comma 1 lettera b) del TUIR, esplicita questa eccezione parlando della categoria Redditi diversi: “… le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione…”.

Acquisto di una casa ereditata: i rischi per l’acquirente

Non é solo l’acquisto di un immobile oggetto di donazione una potenziale fonte di problemi, ma anche l’acquisto di un immobile ereditato non è privo di rischi per l’acquirente. Per questo è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, evitando di inciampare in ostacoli che possono invalidare l’atto di vendita o, comunque, creare incertezza. Il compratore che intenda acquistare un bene appartenente al patrimonio ereditario ed oggetto degli effetti di una successione in capo al cedente, può avere una serie di rischi in capo all’acquirente in assenza di preventivi passaggi da parte dell’alienante per l’accettazione dell’eredità e la trascrizione della stessa.

L‘accettazione del bene lasciato in eredità è un atto formale che può essere esplicato in forma scritta o tacitamente. L’accettazione dell’eredità deve avvenire per legge entro e non oltre 10 anni.

Chi acquista un bene oggetto di successione ereditaria, al momento del rogito, può incorrere nel rischio che il sedicente cedente non risulti essere l’effettivo proprietario dell’immobile, e che dunque non sia legittimato ad alienare lo stesso. La questione è risolvibile attraverso accettazione dell’eredità e la trascrizione della stessa con deposito degli atti direttamente da parte del notaio al momento del rogito. Come tutte le compravendite, anche nel caso di un bene derivante da eredità potrebbero esserci diverse incognite da appurare, ed è vivamente consigliato essere seguiti da professionisti che verifichino ogni passaggio della compravendita.

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