E’ un vero affare comprare casa all’asta? Questa è la classica domanda di chi vorrebbe avvicinarsi al complesso mondo delle aste giudiziarie, sognando di aggiudicarsi l’immobile dei sogni, magari a prezzo stracciato. Attraverso le aste giudiziarie si può acquistare un immobile a un prezzo che molto inferiore rispetto al valore di mercato, almeno all’apparenza. Un costo che può scendere ulteriormente se il tribunale è costretto ad organizzare ulteriori vendite perché alla prima non si è presentato nessuno. Secondo gli ultimi dati, il numero delle case all’asta in Italia è visibilmente aumentato. In sei mesi l’incremento registrato è stato del 20,2%, +59,5% in un anno e mezzo. Le procedure in corso oggi sono 13.764, a fronte delle 11.444 rilevate a luglio 2021.
Ciò considerato, tra l’incognita delle spese accessorie, la sfida dei rilanci e la possibilità di accendere un mutuo, vediamo quali sono i principali pro e contro di questo tipo di compravendita e quali consigli è bene seguire con attenzione.
Comprare casa all’asta: il risparmio
Ovviamente, non possiamo esimerci dal segnalare che il principale vantaggio di acquistare casa a un’asta è il risparmio che ne deriva: in media, si riesce a ottenere l’immobile a un prezzo molto interessante rispetto al valore di mercato. Tuttavia, è bene ricordare che il
potenziale acquirente deve disporre fin da subito di una somma di denaro: per partecipare all’asta, infatti, bisogna depositare presso il tribunale una cauzione, proporzionale al prezzo dell’immobile che sarà di valore rispettivamente:
• nella modalità senza incanto pari al 10%
del prezzo offerto;
• nella modalità con incanto è pari al 10%
della base d’asta.
Al termine dell’esperimento di vendita dell’asta viene trattenuta solo la cauzione di chi si è aggiudicato l’asta. Quelle degli altri partecipanti vengono invece subito restituite, al netto dei tempi tecnici per riaccreditare l’importo versato.
Comprare casa all’asta: si può ricorrere a un mutuo
Comunque, anche chi non dispone subito dell’intera somma necessaria può contare
su appositi mutui. Grazie a un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana è oggi possibile
richiedere speciali «mutui aste giudiziarie» agevolati che vengono erogati dagli istituti convenzionati, ottenendo finanziamenti che coprono sino all’80% del valore di stima dell’immobile o del prezzo di aggiudicazione se di importo inferiore alla stima.
Il mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa, usufruendo nel primo caso di tutti i vantaggi fiscali previsti dalla legge. Attenzione che molti istituti di credito non
finanziano gli immobili con problemi urbanistici e catastali. L’aggiudicatario dovrà poi versare il saldo entro 60 giorni, a meno che il giudice delle esecuzioni con conceda una proroga. Se l’importo erogato non è sufficiente a coprire il saldo, l’aggiudicatario, dovrà
emettere un secondo assegno circolare necessario a coprire la differenza.
L’accortezza sta nel prevedere di vincere l’asta, dato che la richiesta all’istituto Bancario va inoltrata prima dell’aggiudicazione. In caso contrario, i tempi burocratici necessari alle banche per erogare il mutuo, ci farebbero perdere la casa aggiudicata e la cauzione versata per partecipare all’asta stessa andrebbe persa. Necessario, quindi, prestare la massima attenzione.
Comprare casa all’asta: le difficoltà della procedura
Inutile, inoltre, sottovalutare la complessità dell’intera procedura, che va seguita nei dettagli. Per evitare brutte sorprese, infatti, molti interessati finiscono con il rivolgersi a consulenti esperti nel settore. I consigli utili che possiamo elencare per comprare una casa all’asta minimizzando i rischi sono:
• Conoscere l’immobile. È importante visitare più volte e prendere informazioni su ciò che si desidera acquistare: in questo modo si potranno verificare le reali condizioni del fabbricato e capire se è libero (o se, al contrario, c’è un inquilino moroso restìo ad andare via);
• Fare lo spettatore. È consigliabile anche approcciarsi al mondo delle aste in maniera graduale, magari come semplice spettatore le prime volte, in modo da capire bene il meccanismo delle offerte e di rilanci sul prezzo;
• Calcolare tutti i costi. Credere ciecamente che l’unica somma da sborsare sia il prezzo di aggiudicazione può rivelarsi un grave abbaglio. Al di là degli eventuali costi di ristrutturazione o ammodernamento, ci sono altri fattori ai quali prestare attenzione.
Qualche esempio? Innanzitutto le spese condominiali arretrate, che in alcuni casi possono essere davvero salate, senza contare quanto può costare, in termini di tempo e denaro, sfrattare un inquilino ancora presente in casa.
• Gli immobili arrivano all’asta da fallimenti, la casa viene messa all’asta perché è stata pignorata dalla banca o da chiunque vanti un credito nei tuoi confronti, che cerca di recuperare attraverso il prelievo forzato del bene, che viene successivamente messo in vendita all’asta. Molto spesso i precedenti proprietari prima di lasciare gli immobili fanno danni, non visibili se non una volta presi in consegna.
Punti fondamentali:
• leggere attentamente la perizia del tribunale, che viene allegata all’avviso di vendita (serve per verificare lo stato dell’immobile dal punto di vista giuridico e catastale)
• verificare a chi compete la liberazione dell’immobile
• avere la copertura necessaria entro i termini stabiliti dall’avviso stesso: chi non salda nei modi e nel giorno stabiliti perde l’affare e l’assegno versato a titolo di cauzione
• in caso di richiesta di mutuo, contattare la banca con congruo anticipo perché è necessario saldare l’intera somma in tempi brevi.
Comprare casa all’asta: le spese da affrontare
L’acquisto di una casa all’asta rientra, come già detto per la richiesta del mutuo, tra le tipologie di immobili per cui è possibile richiedere l’agevolazione prima casa. Ci sono, comunque, delle spese importanti da sostenere e di cui è bene essere perfettamente a conoscenza prima di partecipare a qualunque asta.
Analizziamole di seguito:
• caparra, da versare prima dell’asta e che è pari ad un importo compreso tra il 10 e
il 20% del valore dell’immobile. Qualora non dovessimo aggiudicarci l’asta questa cifra ci verrà, naturalmente, restituita;
• eventuali spese di condominio non sanate dal proprietario precedente;
• spese legate al trasferimento di proprietà, ovvero rilascio attestazione energetica, marca da bollo da 16 euro, registrazione alla Conservazione dei Registri Immobiliari, cancellazione di iscrizioni sull’immobile, spese del notaio in caso di mutuo).
• affidarsi ad un professionista, un tecnico o un’agente immobiliare abilitato che possano approfondire la perizia dell’immobile e verificare la conformità urbanistica e catastale.
Vanno inoltre considerate le imposte spettanti allo Stato. Esse dipendono dalla tipologia di venditore: privato o impresa costruttrice. Nel primo caso pagheremo un imposta di registro al 9%, un’imposta ipotecaria di 50 euro e un’imposta catastale fissa anch’essa di 50 euro.
Se invece il venditore è l’impresa costruttrice (e la vendita ricade nei 5 anni dalla fine dei lavori) pagheremo un’ imposta di registro, un’imposta ipotecaria ed una catastale da 200 euro cadauna. Dovremo, poi, aggiungere l’IVA al 22% se ci siamo aggiudicati una casa di
lusso (del 10% negli altri casi). Purtroppo comprando una casa all’asta in termini legali si ha un’assenza di garanzia per vizi di forma e per mancanza di qualità. Infatti, trattandosi di una procedura imposta all’esecutato, manca un soggetto responsabile che risponda ai vizi di forma.
___ Redatto da Michele Bonaventura
