Leggendo su internet nei vari portali a tema immobiliare si parla ampiamente di quali documenti servano per vendere casa ma non si parla mai di cosa fare il giorno fatidico, il giorno dell’atto notarile, quando la proprietà passa di mano, come fare per le utenze? Quali documenti lasciare? Quali diritti e doveri hanno l’acquirente e il venditore?
In seguito ti sveliamo passo per passo tutte le azioni che dovrai intraprendere per non farti trovare impreparato, rischiando di farti saltare la vendita o addirittura di avere ripercussioni dopo l’atto notarile.
Il giorno dell’atto notarile è un’esperienza che sia per chi vende sia per chi acquista, rende le persone molto nervose, di conseguenza si rischia di dimenticare qualcosa. Proviamo a fare un elenco dei documenti necessari che tu devi assolutamente avere in originale quel giorno, presupponendo che nelle settimane prima tu abbia fornito tutti i documenti necessari al notaio, elenco che trovi nel link documenti necessari per vendere casa, ma di fatto alcuni documenti in originale li devi portare altrimenti rischi di far saltate tutto.
VENDITORE
- Carta d’identità
- Codice fiscale
- Certificazione energetica (APE)
- Conteggio estinzione anticipata (nel caso di mutuo)
- Chiavi
ACQUIRENTE
- Carta d’identità
- Codice fiscale
- Assegni circolari
- Assegni bancari
- Garanti e commutuatari (nel caso di mutuo)
Ma in realtà ci sono altri documenti che passano in secondo piano, nessuno li ricorda poiché non sono fondamentali ma sono altrettanto importanti per una perfetta compravendita.
BOLLETTE: portare le bollette il giorno dell’atto oltre a rendere molto comoda la voltura, garantisce alla parte venditrice di non ricevere più bollette indesiderate. Molti venditori per non avere questioni chiudono le utenze pagando una somma che va da 23€ fino a 100€ ad utenza, dipende dal fornitore, questo crea difficoltà per chi deve subentrare, in quanto i vari distributori, a seguito della chiusura del contatore chiederanno una serie di certificazioni che nella migliore delle ipotesi, se dovessi riceverle in dotazione ti farebbero perdere qualche giorno per la riattivazione, mentre se dovessi riceverle in eredità dal tuo venditore, armati di pazienza e chiama subito chi ti potrà fornire le certificazioni necessarie per il nuovo allaccio, in questo caso si rischia che passino settimane prima dell’attivazione. All’interno di ogni bolletta c’è un codice utente, chiamando il numero verde del fornitore desiderato puoi richiedere la voltura così garantendoti una continuità di fornitura. Questo vale per gas, acqua ed energia elettrica, mentre per altre forniture si deve contattare direttamente il fornitore per capire se è possibile effettuare la voltura e in quali termini, tipo: compagnie telefoniche, TV satellitare, ADSL, ecc
CONDOMINIO: Al momento della stipula dell’atto notarile il notaio ti rilascerà un “certificato di avvenuta stipula” che ha le stesse funzioni dell’atto notarile. Questo documento ti servirà sia per volturare ed avere le utenze ma sarà fondamentale inviarlo all’amministratore nel più breve tempo possibile, poiché dal momento in cui lo riceverà sancirà il passaggio di testimone anche per il pagamento delle spese condominiali. Il venditore resterà responsabile in solido fino alla consegna di tale documento. Nonostante sia un documento importantissimo, alcuni notai ancora non lo citano in atto, questo documento che viene redatto dall’amministratore di condominio e la “Lettera liberatoria”
Hanno l’obbligo di rilasciare l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali previsto direttamente dal codice civile, che all’art. 1130, n. 9 fa rientrare tale adempimento tra i doveri dell’amministratore. Questa previsione è stata introdotta con la c.d. riforma del condominio, avvenuta con legge n. 220/2012.
ATTENZIONE: vi sono alcuni amministratori furbetti che si fanno pagare decine di euro tale dichiarazione, ma invece fa parte dei compiti ricevuti e nulla è dovuto per tale azione.
ASSICURAZIONI: da non trascurare l’aspetto assicurativo sia per chi vende, che dovrà richiederne la sospensione e addirittura il rimborso se pagate in soluzione unica, infatti molte banche erogano mutui con assicurazioni dalla durata di diversi anni ma pagate subito in un’unica soluzione. Mentre per chi compra è essenziale che sottoscriva una polizza a tutela della casa, infatti contrariamente alle assicurazioni per le auto che sono obbligatorie, per la casa non lo sono. D’altronde la casa qualche soldo in più di una macchina vale, o no? Se acquisti con mutuo la stessa banca ti proporrà una assicurazione incendio scoppio, che oltretutto è una garanzia legata all’importo del mutuo ma null’altro, quindi devi prevedere una copertura che ti garantisca in maniera più ampia.
DOCUMENTI E CHIAVI: ricorda che il giorno dell’atto devi consegnare tutte le chiavi di casa, sarebbe buon uso etichettarle, telecomandi dei cancelli e basculanti, chiavi e codici di casseforti, libretto della caldaia, garanzie di eventuali elettrodomestici.
FISCALITÀ: Ricorda che se hai appena venduto casa e stai ricomprando è tuo diritto richiedere il credito d’imposta per il riacquisto di prima casa. È previsto un credito di imposta per tutti coloro che, dopo aver acquistato la prima casa e averla venduta, ne riacquistano un’altra entro 12 mesi.
Se hai acquistato da una società e pertanto l’atto è soggetto a IVA il credito va inserito nella dichiarazione dei redditi l’anno successivo, devi consegnare a chi si occupa per te della dichiarazione dei redditi, l’atto di vendita e l’atto di acquisto, automaticamente avrai diritto alla detrazione pari all’importo delle imposte speso a suo tempo per l’acquisto della casa, fino al massimo dell’importo calcolato sul nuovo acquisto. Ricorda bene che se hai in corso delle detrazioni fiscali per opere edili, sia per spese che hai sostenuto personalmente ma anche quelle condominiali, se non comunicata la volontà di mantenerle durante l’atto notarile, passeranno di diritto al nuovo acquirente. Anche in questo caso molti notai non le citano e una volta fatto l’atto rimarrai fregato, fatti un bel nodo al fazzoletto.
DOCUMENTI ECCEZIONALI: In alcune circostanze particolari dovrai portare dei documenti originali da allegare all’atto notarile. Nel caso di vendita immobiliare con terreni non graffati al l’immobile, va allegato il CDU (certificato di destinazione urbanistica) che indica la destinazione urbanistica. Trascrizione tacita del l’eredità, che viene richiesta in caso di immobili derivanti da successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui l’acquisto ereditario non risulti già trascritto in forza di un’accettazione espressa o tacita. Sostanzialmente quando ti fanno la successione la stessa non ha l’obbligo di essere trascritta in conservatoria. Per continuità dei passaggi di proprietà il notaio deve trascriverla e il costo si aggira intorno ai 500 €. Procura, nel caso non fosse disponibile uno dei venditori o acquirenti è possibile redigere una procura che dovrà essere fatta da un notaio e portata all’atto in originale.
Lista documenti completa per compravendita immobiliare
Acquirente
Persone fisiche:
- Documento d’identità (segnalando eventuali cambi di residenza)
- Codice fiscale
- Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile
- Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza
- Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.
Persone giuridiche:
- Copia di un documento d’identità del rappresentante
- Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta
- Eventuale delibera con delega poteri.
In caso di acquisto di abitazione come prima casa
- Copia degli eventuali atti di acquisto di vendita della precedente abitazione e della eventuale fattura del venditore e/o del notaio per la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata (credito d’imposta).
In caso di acquisto di pertinenza dell’abitazione “prima casa”
- Copia dell’atto di acquisto dell’abitazione.
Altro
- Copia dei mezzi di pagamento di quanto già versato
- Dati del mediatore immobiliare con indicazione della provvigione pattuita e fotocopia dei mezzi di pagamento di quanto già versato
- Copia del preliminare di vendita.
In caso di richiesta di mutuo:
- Comunicare le informazioni per contattare la banca che concederà il mutuo.
Venditore
Persone fisiche:
- Documento d’identità (segnalando eventuali cambi di residenza)
- Codice fiscale
- Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile
- Copia di eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza
- Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.
Persone giuridiche:
- Copia di un documento d’identità del rappresentante
- Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta
- Eventuale delibera con delega poteri.
Altro
- Copia dell’atto di acquisto e dell’eventuale dichiarazione fiscale di successione e, in genere, dei documenti relativi all’acquisto mortis causa (testamento, accettazione di eredità, certificato successorio europeo)
- Copia della planimetria depositata in Catasto ed eventuali altri documenti catastali
- Copia dei mezzi di pagamento di quanto già ricevuto
- Copia preliminare di vendita
- Se l’acquirente paga il prezzo con accollo del mutuo esistente, copia della ricevuta dell’ultimo pagamento
- Se ci sono ipoteche non ancora cancellate, copia della ricevuta di estinzione del muto e copia dell’assenso alla cancellazione o lettera del notaio che sta curando la cancellazione ovvero attestazione della banca di avvenuto invio telematico di quietanza all’Agenzia delle Entrate
- Copia del regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore del condominio attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali e indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso
- Copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato (permesso di costruire, pratiche di variante anche sotto forma di condono edilizio)
- Copia del certificato di agibilità o della documentazione che ne attesti la richiesta
- In caso di cessione di terreni on nel caso che l’area di pertinenza del fabbricato sia superiore a mq 5.000, certificato di destinazione urbanistica
- Se si tratta di locali commerciali, terreno agricolo o appartamento locato ex legge 431/98, documentazione riguardante eventuali diritti di prelazione
- Attestato di prestazione energetica.
P.S. La presente lista elenca i documenti in genere richiesti per una compravendita immobiliare e può non essere esaustiva in quanto la pluralità di casistiche che determinano una compravendita si possono definire infinite.
Si raccomanda pertanto di rivolgersi al proprio agente immobiliare oppure dal notaio di fiducia per ulteriori informazioni sulla documentazione necessaria alla specifica compravendita.
