Nel mercato immobiliare è uso e costume vendere immobili basandosi sui vani e non sui metri effettivi, infatti sia nel gergo degli agenti immobiliari ma anche nella parte più formale nelle compravendite di case si parla di vani e non di mq.
Anche chi si approccia alla ricerca di una casa cerca un bilocale e non un appartamento di 50 mq, si perché se per un appartamento di piccole dimensioni puo risultare facile in entrambi i casi, provate a pensare su immobili di grandi dimensioni, tipo le ville, come ti approcceresti al mercato? “Sto cercando una casa di 200 mq con 30 mq di Box, 25 mq di taverna, 40 mq di soggiorno, una camera da 15 mq una doppia da….. insomma sarebbe difficile profilare un immobile con questi parametri. Sia che vogliate vendere o acquistare un’immobile è necessario sapere come calcolare i mq di casa. Iniziamo con capire come calcolare la superficie commerciale che è il dato principale per conoscere il valore di casa.
Superficie commerciale: cos’è e come si calcola
Per superficie commerciale di un immobile si intende tutto ciò che lo compone, considerando anche muri, balconi, giardini ed eventuali pertinenze ad uso esclusivo, come posti auto, cantine, soffitte ecc. Spesso viene anche chiamata “superficie commerciale vendibile”, abbreviabile come SCV. Scopriamo dunque come calcolare la superficie commerciale di un immobile e come essa si differenzia da superficie calpestabile e superficie catastale.
La definizione di superficie commerciale riportata dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari” afferma che si tratta delle effettive dimensioni di un immobile, inclusi muri e aree scoperte esterne come balconi e giardini, ma anche posti auto, cantine e soffitte (definiti “pertinenze ad uso esclusivo”). Conoscendo il metro quadro commerciale di una casa, è possibile calcolarne il valore economico. Si tratta dunque di un’informazione estremamente rilevante per chi desidera vendere o acquistare un immobile.
Per fugare ogni ulteriore dubbio riguardo al metodo di calcolo delle effettive dimensioni di una casa, oltre alla superficie commerciale sono stati introdotti i concetti di superficie calpestabile e superficie catastale.
Superficie commerciale e calpestabile: la differenza
Oltre alla superficie commerciale è utile sapere cosa si intende per superficie calpestabile: quest’ultima, chiamata anche metratura netta, è per l’appunto considerata il netto della superficie commerciale. In altre parole, si potrebbe intendere come lo spazio che si ha effettivamente a disposizione all’interno della casa, ovvero il “pavimento”. Viene da sé che il valore dei metri quadri calpestabili sia sempre minore rispetto a quello dei metri quadri commerciali.
Come calcolare la superficie commerciale
Per calcolare correttamente la superficie commerciale di un determinato immobile non è sufficiente sommare le aree dei vani e delle pertinenze, ma occorre utilizzare degli opportuni coefficienti, detti “quote percentuali”. Per ottenere maggiori informazioni riguardo a tale conteggio, è possibile consultare l’apposita guida al calcolo della superficie commerciale sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Prima di procedere con i conteggi effettivi, è essenziale ricordare che qualsiasi immobile, a prescindere dalla sua destinazione d’uso, è formato da vani principali (es. cucine, camere da letto ecc.) e vani accessori, distinti in diretti (bagni, disimpegni corridoi ecc.) e indiretti (le cosiddette pertinenze).
Come effettuare le misurazioni di un immobile
Per calcolare i metri quadri di un immobile è innanzitutto necessario fare una distinzione tra i diversi ambienti:
• Vani principali e vani accessori diretti: la loro superficie viene calcolata al lordo delle murature perimetrali interne ed esterne. Nel caso di pareti in comune con altre unità immobiliari, è necessario considerarle di metà spessore. I muri devono essere considerati fino ad uno spessore di 50 cm; dunque, le pareti comuni rientrano nel calcolo fino ad un massimo di 25 cm; • pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare: terrazze e balconi vanno misurati fino al contorno esterno, mentre i giardini e tutte le aree scoperte ad uso esclusivo vengono misurati fino al confine della proprietà;
• pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare: anche per cantine, soffitte e simili si procede come indicato al primo punto, ovvero comprendendo nella misura i muri perimetrali esterni e i muri in condivisione fino alla loro mezzeria. Si ricorda che, nel caso di unità in condominio, il conteggio non interessa le aree ad uso comune, i locali tecnici e di guardiana ed i vani la cui altezza è inferiore a 1,50 metri.
Il calcolo della superficie commerciale
Una volta rilevate le misure di ogni ambiente, è possibile calcolare il valore della superficie commerciale dell’unità immobiliare. La somma delle misurazioni deve tenere conto di specifici coefficienti. Per ogni ambiente è qui riportata una tabella utile al calcolo della superficie commerciale.
Come si evince dalla tabella, al fine di individuare il coefficiente corretto è necessario operare delle differenze tra superficie commerciale del bancone scoperto e coperto e includere il calcolo della superficie commerciale del terrazzo, qualora fosse presente
Lo stesso ragionamento vale per le differenze superficie commerciale del giardino (da
appartamento e in villa) da tenere sempre in considerazione.
Al fine di scongiurare potenziali errori nel calcolo della superficie commerciale di un’unità immobiliare, è preferibile affidarsi ad esperti del settore.
Grazie all’utilizzo di strumenti professionali, questi ultimi sono in grado di individuare le differenze tra superficie commerciale di cantina, box, posti auto ed altre pertinenze esclusive accessorie e, dunque, un conteggio puntuale e affidabile.
ESEMPIO DI CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
Proviamo ora a simulare il calcolo della SCV di un immobile, applicando le quote percentuali precedentemente elencate. Immaginiamo di voler calcolare la superficie commerciale di una casa di 100 mq, collegata internamente ad un piano interrato di 50 mq dove si trova un garage di 30 mq, un giardino ad uso esclusivo di 50 mq, un portico di 10 mq ed un balcone di 4 mq. Calcoliamo ora la superficie commerciale di ognuno di questi ambienti, in base ai rispettivi coefficienti:
A questo punto, per calcolare la superficie commerciale totale dell’immobile è sufficiente sommare le superfici commerciali delle voci indicate in tabella:
100 mq + 15 mq + 5 mq + 4,90 mq = 124,90 mq.
DIFFERENZA TRA SUPERFICIE ATASTALE E SUPERFICIE COMMERCIALE
Come stabilito dal DPR n.138 del 1998, la superficie commerciale è per legge equiparabile alla superficie catastale: entrambe indicano la superficie di un immobile, calcolata includendo l’unità principale, i muri e tutte le pertinenze esclusive. L’unica differenza tra questi due concetti riguarda il loro contesto di utilizzo: la superficie catastale viene
impiegata in riferimento all’uso fiscale del calcolo, mentre quella commerciale riguarda maggiormente il mercato immobiliare. Entrambe si distinguono dal concetto di “superficie calpestabile” o “metratura netta”.
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Cosa significa 100 mq commerciali? 100 metri quadri commerciali indicano la superficie totale degli spazi dell’intero immobile, considerando l’unità principale e tutte le pertinenze ad uso esclusivo, muri compresi.
Che differenza c‘è tra superficie e superficie commerciale?
La differenza tra superficie e superficie commerciale risiede nel fatto che quest’ultima viene conteggiata tenendo conto degli spazi dell’intero immobile, muri compresi, e applicando specifiche quote percentuali.
Per essere certi di avere un valore corretto della propria casa
il meglio è affidarsi a professionisti qualificati che sappiano tutte le regole del calcolo delle superfici, infatti esistono parametri e coefficienti che possono determinare una variabile importante nel calcolo.
Se ti serve fare una valutazione di casa dal punto di vista commerciale puoi vedere il sito di valutazioneperfetta.com dove potrai avere a disposizione un tecnico che ti farà una valutazione al centesimo.
___ Redatto da Michele Bonaventura
