Come si sta evolvendo il mercato degli affitti a studenti, conviene investire?
In breve: in base alle recenti indagini di mercato, è salito alle stelle il numero di richieste di affitto per studenti e di conseguenza anche il canone mensile.
Ma andiamo con ordine Con l’inizio del nuovo anno universitario, il mercato immobiliare si ritrova a fare i conti con il gran numero di studenti che sempre di più decidono di lasciare il nido di casa per andare a vivere da soli, o in appartamenti condivisi, pagando un affitto mensile. Nelle principali città universitarie questo fenomeno è chiaramente palpabile e anche chi non è del settore non può fare a meno di sentir parlare di affitti per studenti. Dall’amico che ci chiede se conosciamo qualcuno che affitta una stanza, al figlio di un conoscente che, da matricola, si ritrova a fare i conti con la prima volta fuori casa.
Insomma è inevitabile. Ma cosa ci indica il mercato dal punto di vista tecnico-immobiliare?
Dopo il periodo della pandemia, ormai due anni, in cui c’è stato un retro front nel mondo degli affitti studenteschi (infatti tanti studenti fuorisede erano tornai a casa dei propri genitori per seguire le lezioni esclusivamente online) eccoci che si ritorna ancora più forti di prima. Più forti, più carichi, nel senso che è cresciuta enormemente la richiesta e gli student sono tornati a ripopolare le città. E cosa succede quando c’è tanta richiesta ma manca l’offerta? Semplicissimo, regola base del mercato libero: crescono i prezzi.
Perchè quelle poche stanze disponibili che ci sono, ora si fanno pagare oro.
Si può essere o meno d’accordo ma siamo qui per analizzare il fenomeno. Parlando quindi di numeri, l’analisi annuale del mercato degli affitti ci indica dei coefficienti di crescita abbastanza alta nelle principali città universitarie. Ad esempio vediamo che Milano ha avuto un incremento del +10%, Roma +6%, Firenze +16%, Bologna +29% e Pisa +10%.
Mediamente, in Italia per una camera singola si pagano 350 euro al mese mentre per un posto letto in camera doppia siamo sui 220 euro al mese. I numeri cambiano ovviamente da città a città. Prendendo come esempio Milano e dintorni, le cifre medie scritte poco prima si raddoppiano senza paura. Dati alla mano, a Milano si paga 550-600 euro mensili per una singola, a Bologna 450 euro mensili, a Roma circa 430 euro mensili e a Bolzano circa 400 euro mensili.
La grande città universitaria con il prezzo più sostenuto invece si conferma essere Torino con i suoi 300 euro mensili per una singola e poi Genova, Ferrara, Siena e Trieste che come Torino rimangono sempre sui 300 euro mensili.
In termini di prezzo più basso in assoluto, abbiamo al primo posto le principali città universitarie al Sud: Bari e Pescara offrono una stanza singola al prezzo di 250 euro mensili, mentre Palermo, pur essendo i prezzi in crescita, mantiene una media molto bassa pari a 180-200 euro mensili per una camera singola.
Il dilemma dello studente: camera singola o camera doppia? Questa è la domanda che più frequentemente si fanno gli studenti universitari. Mentre va da se che la camera doppia sia più economicamente conveniente, la camera singola offre una privacy che prevale spesso sulla convenienza economica. Quindi si, la categoria più richiesta in assoluta risulta essere, senza ombra di dubbio, la camera singola.
I contratti di locazione per studenti, ci sono delle agevolazioni? Sul fronte contratti di affitto, per stimolare appunto il privato ad affittare la propria casa o la propria stanza allo studente universitario, ci sono delle agevolazioni statali che riducono la tassazione al proprietario di casa. Ad esempio, i contratti di locazione a canone concordati sono per la maggior parte utilizzati nel classico “canone concordato 3+2” ma includono anche “contratto a studenti universitari fuori sede” e “contratto di affitto transitorio”. Insomma dimentichiamoci del 4+4, agli studenti si possono fare contratti più brevi, agevolati, che siano convenienti per entrambe le parti.
Il proprietario di casa quindi, che decide di affittare allo studente universitario, avrà una tassazione agevolata pari al 10% con cedolare secca invece del 21% e con un aliquota Imu ridotta del 25%. I contratti agevolati quindi risultano essere quelli più largamente utilizzati nelle principali città universitarie italiane, dove i prezzi di mercato si trovano abbastanza
allineati con i prezzi di contratto a canone concordato e dove gli accordi territoriali tra comuni e associazioni di proprietari e inquini sono stati più recentemente aggiornati. Fatta eccezione Milani, dove appunto, i contratti agevolati vengono utilizzati soltanto del 31% dei casi perché i prezzi del mercato libero sono molto lontani da quelli dei canoni calmierati e quindi meno convenienti per i proprietari che, di conseguenza, scelgono di seguire un classico contratto 4+4, più conveniente per il proprietario dal punto di vista del prezzo di affitto della propria casa ma senza nessuna agevolazione fiscale.
Ma tornando agli studenti universitari, che cosa si cerca di più? Vicinanza con l’ateneo di appartenenza, vicinanza con i mezzi di trasporto e i principali negozi di beni di prima necessità. Ricordando che la tipologia più richiesta è la camera singola, l’arredo è anch’esso un optional non da poco. Gli studenti cercano maggiormente una camera con arredo moderno e confortevole, completa (senza che lo studente debba arredarla) e con i principali elettrodomestici già presenti in casa, quali lavatrice, forno a microonde e possibilmente anche la lavastoviglie.
Ma ricapitolando quindi, conviene investire in questo mondo?
Beh, ricapitolando, il mercato degli affitti studenteschi è un mercato in continua crescita e in continua evoluzione. La domanda è molto più alta della effettiva offerta e c’è carenza di alloggi. Investire in questo campo, andando a riqualificare intere palazzine da adibire a “residence studentesche” oppure grandi appartamenti da trasformare in alloggi universitari con più camere singole e doppie, è sicuramente una scelta azzeccata in questo periodo.
Viste le agevolazioni statali per interventi di ristrutturazione o addirittura per l’arredo, conviene buttarsi in questo mondo laddove sono presenti gli atenei.
Facendo un piccolo esempio pratico, la città di Lecco, ospita uno dei campus distaccati più belli del Politecnico di Milano. La continua crescita degli studenti che si trasferiscono a
Lecco per studiare, complice anche lo splendido territorio lecchese, ha fatto si che la domanda di stanze e alloggi in affitto crescesse a dismisura, apportando di conseguenza una crescita del mercato immobiliare degli affitti di tutta la città.
