Per vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata è necessario rispettare i vincoli imposti dalla legge. La vendita di case costruite in edilizia convenzionata non è semplice.
Prima di vendere è bene rivolgersi ad un agente immobiliare specializzato nella vendita di
immobili residenziali. L’obiettivo di questa tipologia di edilizia popolare è quello di soddisfare le esigenze abitative nei vari comuni, offrendo soluzioni abitative più economiche ed accessibili.
Ci sono vari tipi di edilizia convenzionata e in questo articolo proviamo a fare chiarezza su come svincolare la propria casa e vendere serenamente, quindi prenditi il tempo necessario per leggere e informarti di quanto sia pericoloso vendere questa tipologia di immobili senza le dovute precauzioni.
Nella speranza che tu non abbia ancora sottoscritto alcun contratto di vendita prima di aver letto qui, iniziamo subito a capire i principali vincoli:
• vincoli sul prezzo di vendita e di locazione: i proprietari non hanno libertà di scelta sul prezzo, importo deciso direttamente dal Comune in cui l’immobile è ubicato;
• vincoli sulla durata della proprietà: i proprietari non possono vendere l’immobile in ogni momento, ma devono rispettare la durata imposta dagli accordi (generalmente 5 anni);
• vincoli sui potenziali acquirenti: i proprietari non possono vendere l’immobile ad ogni soggetto, ma l’offerta è indirizzata alle sole categorie che hanno i requisiti che vengono indicati nella convenzione.
• prelazione da parte del Comune o altri enti: prima di vendere a terzi si deve fare prelazione al comune o altro ente che detiene questo diritto. Senza conoscere le regole del “gioco” ci si fa molto male, non puoi pensare di poter fare da solo o con l’aiuto di chi addirittura ti potrebbe incasinare ancora di più, infatti se non sono agenti immobiliari specializzati nella compravendita di immobili rischiano di far firmare preliminare di case che sono invendibili se prima non si fanno determinate azioni.
Se non vengono rispettati si rischia l’annullamento dell’atto oltre a pesanti sanzioni e penali. Nel 2015 la Cassazione con la sentenza n°18135, ha dichiarato parzialmente nulle le compravendite avvenute a prezzi di mercato e i proprietari hanno dovuto risarcire la differenza tra il prezzo di mercato e il prezzo vincolato.
All’interno dei contratti stipulati per vendere una casa in edilizia convenzionata, devono essere presenti tutti i vincoli imposti dalla normativa. Ogni amministrazione comunale stabilisce un prezzo massimo per la vendita e la locazione dell’immobile in edilizia convenzionata, sempre diverso dal prezzo di mercato della casa.
Pertanto, se si è in possesso di questa tipologia di immobile e si intende procedere con la vendita, è bene informarsi sui prezzi determinati dal Comune, pena la nullità del contratto.
Dal lato degli acquirenti, invece, sono previsti requisiti reddituali, patrimoniali e di residenza, infatti, se si intende acquistare una casa in edilizia convenzionata, bisogna:
• non eccedere i livelli di reddito massimo previsti dalla convenzione;
• non avere una seconda abitazione;
• avere la residenza nel Comune dov’è ubicato l’immobile.
Inoltre, dal momento che i prezzi possono essere stabiliti solo ed esclusivamente dal Comune, è bene fare attenzione al prezzo di vendita inserito nel contratto, in modo da evitare le speculazioni da parte dei proprietari.
Come rimuovere i vincoli.
Spesso le case convenzionate sono costruite su terreno che non diventa subito di proprietà dell’acquirente, ma con diritto di superficie. La convenzione indica tutti i modi e tempi entro cui il proprietario può procedere al riscatto del diritto di superficie, in modo da diventare pienamente proprietario del terreno.
Di solito dopo 5 anni il proprietario dell’immobile può già riscattare il diritto di superficie, pagando uno specifico prezzo al Comune. Tutti i dettagli sono scritti nella convenzione, che come detto varia da Comune a Comune, ecco perché è molto importante leggerla attentamente, anche perché se poi volessi rivendere la casa, devi considerare tutti i vincoli e gli aspetti.
Determinazione prezzo di vendita
I piani di edilizia costituiti con la Legge 167/62 hanno la finalità di vendere abitazioni a prezzi calmierati. Quindi bisogna togliersi dalla testa l’idea di comprare a un prezzo basso e poi rivendere la casa al prezzo di mercato, di fatto speculando. Proprio per questa ragione, il Comune consente la rivendita del bene solo a un certo prezzo massimo, oltre quel prezzo non puoi venderla.
Purtroppo succede che alcuni proprietari decidano di venderla al prezzo massimo determinato dalla Convenzione e si facciano poi pagare il resto, ossia la differenza con il prezzo di mercato, in nero. Operazione del tutto illegale e che comporta rischi di multe e
sanzioni.
Quindi se sei un proprietario evita di fare il furbo, se sei un acquirente non cascare in queste richieste. L’immobile può essere rivenduto a prezzo di mercato solo dopo la chiusura
della convenzione, ossia dopo 20 o 30 anni, a seconda di quanto scritto nella Convenzione.
Per quanto riguarda il calcolo del prezzo massimo di vendita, devi sempre far riferimento a quanto scritto nella Convenzione.
Vendere
Se hai deciso di vendere la tua casa che hai comprato in edilizia convenzionata, sappi che non sarà cosa semplicissima, ma neanche impossibile. Innanzitutto prendi la Convenzione, richiedila in Comune oppure affidati a un’agenzia immobiliare specializzata, questi professionisti verificheranno le condizioni di vendita.
Procedura: come fare Devi considerare:
1. Se sono trascorsi tot anni, di solito infatti si può vendere la casa dopo almeno 5 anni dall’acquisito;
2. Il prezzo massimo di vendita, il metodo di calcolo di questo prezzo imposto;
3. I requisiti reddituali e patrimoniali dei nuovi compratori. Infatti le case convenzionate sono vendute a famiglie che hanno certi requisiti e se rivendi la casa, i nuovi proprietari devono rispettarli.
Affidandoti a un professionista, come un notaio o un’agenzia immobiliare, avrai tutte le risposte.
Acquistare
Se hai deciso di comprare una casa convenzionata, anche tu devi andare a leggere la convenzione e vedere innanzitutto se rispetti i requisiti reddituali e patrimoniali. Essendo tu
l’acquirente, devi stare attento a un’altra cosa: che il diritto di superficie si sia trasformato in piena proprietà. Questo puoi verificarlo con il notaio o con l’agenzia immobiliare.
Ho visto persone che si sono affidate a pseudo agenti immobiliari i quali li hanno letteralmente fatti affondare nella melma, non informandoli dei limiti e vincoli che c’erano, delle comunicazioni necessarie, dei requisiti necessari ai potenziali acquirenti.
Pseudo consulenti che hanno messo nei guai le persone che gli hanno affidato la vendita della loro casa, facendo saltare preliminari che potevano essere portati a buon fine con un minimo di competenza necessaria in questi casi; ho visto gente che è andata ad acquistare
una nuova casa pensando di avere venduto quella in edilizia convenzionata per poi sapere che la loro vendita era nulla e quindi e’ saltato tutto rimettendoci caparra sull’acquisto sfumato e dovendo restituire cospicue somme ai potenziali acquirenti.
Per non parlare di pseudo agenti immobiliari che fanno il preliminare (nullo), incassano la provvigione e scappano.
Fino al 2015 si sono svolte diverse compravendite a prezzi pieni di mercato, ignorando totalmente tali vincoli. Si parla di un prezzo imposto, un periodo entro il quale la vendita non si puo’ effettuare, le caratteristiche che gli acquirenti devono avere (reddito
massimo, non essere proprietari di altre abitazioni, ecc.).
Queste limitazioni sono state inserite per impedire speculazioni, visto che chi e’ stato il primo assegnatario del terreno su cui e’ stato costruito l’immobile ha ricevuto il terreno a condizioni particolarmente vantaggiose (sia come prezzo che come oneri per la costruzione), impegnandosi a vendere gli immobili a prezzi molto vantaggiosi (si , lo so che qualcuno di questi acquirenti – magari anche tu stesso- ha dovuto cacciare una bella somma in nero, ma questo ormai non conta piu’ nulla).
Quindi la prima cosa che devi fare (se non incarichi un Agente Immobiliare Professionista con le contro palle) e’ procurarti la Convenzione allora stipulata e leggerla in maniera
approfondita: ti avviso gia’ che troverai diversi richiami a leggi statali e regionali … si, dovrai leggerti attentamente anche queste! La bella notizia e’ che la convenzione
potrebbe essere scaduta : controlla bene perché’ in tal caso non sei più’ soggetto ai vincoli in essa contenuti (attenzione che se hai diritto di superficie questo comunque rimane sempre, non diventa automaticamente di proprietà’).
Di massima, puoi vendere liberamente la tua casa in edilizia convenzionata sottostando ai vincoli della convenzione, che sono solitamente : prezzo imposto, diritto di prelazione a favore del comune, caratteristiche che devono rispettare gli acquirenti.
Affrancazione edilizia convenzionata
Come abbiamo visto, quindi, sia i requisiti legati all’edilizia convenzionata che i vincoli sono piuttosto fiscali. Tuttavia, grazie all’affrancazione dei vincoli di edilizia convenzionata si riesce, dopo un particolare meccanismo, a rimuovere tali vincoli.
L’affrancazione è concepita come un vero e proprio diritto del cittadino, che interviene principalmente su quello che è il prezzo massimo di cessione o locazione. Dopo una sentenza del 2015 i vincoli sono stati confermati come proibitivi. Tutte le compravendite avvenute prima hanno generato indirettamente diverse problematiche, in quanto:
• Qualcuno ha acquistato un immobile ad un prezzo basso e, dopo il giusto lasso di tempo, lo ha rivenduto ad un prezzo incredibilmente più alto.
• Qualcuno si ritrova ad aver acquistato un immobile a prezzo pieno che, dopo il 2015, è divenuto praticamente invendibile.
Oltretutto molti acquirenti hanno iniziato delle cause contro i venditori richiedendo la differenza tra quanto effettivamente pagato ed il prezzo massimo imposto dal comune.
L’affrancazione permette quindi di rimuovere i vincoli legati a questo tipo di immobili, potendo essere richiesta dietro un preciso corrispettivo (adesso abbattuto di circa il 50%).
In questo modo, l’eventuale rivendita dell’immobile può sia essere effettuato al prezzo stabilito dalla convenzione che, in maniera del tutto legale, anche a prezzo pieno di mercato (previa affrancazione). Il diritto di affrancazione può quindi essere esercitato da tutti coloro che hanno bisogno di rivendere o affittare l’immobile a prezzo pieno o libero, senza doversi per forza attenere alle stime obbligatorie del Comune.
Basta quindi presentare una domanda di affrancazione al Comune e versare le somme richieste Dovrai quindi chiedere al comune qual’e’ il prezzo massimo al quale puoi vendere (ed attendere pazientemente risposta); di seguito dovrai chiedergli se intende esercitare il diritto di prelazione (anche qui aspetta la sua risposta); fatto questo puoi iniziare la vendita facendo attenzione di verificare che gli acquirenti con cui vai in trattativa abbiano i parametri richiesti (di solito: residenza; prima casa; limite massimo di reddito).
Ovviamente questo non e’ esaustivo, ma ti da’ una indicazione abbastanza precisa che dovrai avvalorare con l’esame della convenzione e del tuo atto di acquisto. La maggior parte dei comuni prevede la possibilita’ di svincolarsi dalla convenzione pagando una determinata somma: per fare questo e’ necessario fare apposita domanda al comune, il quale provvedera’ a fare l’esatto conteggio dell’importo da versare in modo da essere completamente liberi. A quel punto e’ come vendere un immobile in libero mercato, senza vincoli e/o problemi collegati alle aree convenzionate.
Stai bene attento che la vendita e’ nulla se non fatta nel rispetto dei limiti: per esempio se fatta a soggetti privi dei requisiti (da accertarsi preventivamente presentando una serie di documenti al Comune stesso) ed è normalmente nulla per l’eccedenza se fatta a prezzo più alto di quello imposto dal Comune. Il che significa che la parte acquirente potrebbe chiedere indietro la differenza.
Le ultime novità in fatto di affrancazione vincoli sono invece piuttosto incoraggianti. Visti i problemi che si sono accumulati in passato, dove le rimozioni dei vincoli risultava troppo onerosa. Le metodologie di calcolo sono state semplificate, e gli importi ridotti:
• Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli, in vista di una rivendita a prezzo massimo, è stato abbassato del 50%.
• Tale corrispettivo ottiene un ulteriore abbassamento per chi affranca in diritto di superficie.
• Si considera inoltre il lasso di tempo in cui rimarrà valida la convenzione, e cioè la differenza tra la firma della convenzione e il tempo trascorso da questa.
• La stipulazione dell’affrancazione avviene attraverso metodologie comunali più semplici e facili da portare a compimento. Insieme al versamento del corrispettivo richiesto, quindi, sarà necessario firmare anche una nuova convenzione con il Comune.
• Il Comune può concedere una dilazione del pagamento del corrispettivo e per fare la stipula della nuova convenzione basterà il pagamento della prima rata.
Ecco perché è fondamentale affidarsi a professionisti che oltre a sapere come vendere ti garantiscono attraverso un sistema di verifiche che comprenda anche lo stato di legittimità dell’immobile e che sappia consigliarti al meglio al fine di poter vendere serena, ente senza
inciampare in problemi.
B studio grazie al passaporto immobiliare formato da diverse verifiche e controlli accerta lo stato dell’immobile e garantisce una vendita serena. Se anche tu pensi di avere la necessità di fare chiarezza sullo stato dei tuoi beni contatta lo staff di B studio all’email info@bstudioimmobiliare.it e metti al sicuro i tuoi risparmi.
Affari Immobiliari
___ Redatto da Michele Bonaventura
