La soluzione di chi è nato, se prima l’uovo o la gallina e più semplice che sapere come fare una giusta valutazione immobiliare. Innanzitutto chiariamo che in questo articolo facciamo il punto su valori che identifichino un corretto valore per la vendita, poiché la disciplina delle valutazioni è estremamente ampia e articolata e sia i sistemi valutativi online sia i professionisti che redigono perizie non c’entrano nulla con la realtà relativa al valore di mercato per la vendita di cui ti stiamo parlando, anzi in alcuni casi sono talmente fuorvianti che rischiano di farvi cambiare idea e di non vendere più casa oppure vi illudono su valori che sono reali solo nel mondo dei sogni. La premessa è per dirvi che nel mercato immobiliare ci sono molti professionisti accreditati che non hanno la minima idea di quanto valga un immobile ma partiamo da un altro punto giusto per farvi capire la veridicità di quanto ti sto affermando. Pensate alla vostra casa e mettete che sia una casa in centro Lecco, diciamo che non entriamo nello specifico della tipologia ma solo in un ragionamento di geolocalizzazione, il vostro appartamento si trova in via Marco D’Oggiono di 160 mq, la stessa superficie per un altro appartamento la mettiamo in viale lungo Lario Cadorna, il primo con vista ferrovie il secondo con vista lago, il primo viene stimato dai vari super valutatori immobiliari online e dai periti di alcune società allo stesso prezzo. Questa cosa mi fa impazzire in quanto quando mi è capitata personalmente che accompagnando periti di società di valutazioni accreditate a livello nazionale chiedevo ma scusi la vista lago la tenete in considerazione? La risposta è stata “non rientra nei caratteri procedurali considerare la vista o il contorno dell’immobile”. La cosa mi ha fatto sempre molto arrabbiare in quanto per loro l’appartamento con vista discarica o vista mare aveva lo stesso prezzo, questo è solo uno dei tantissimi punti che sballano una valutazione. Il motivo principale ve lo spiego in poche parole ma in futuro nei prossimi numeri avremo possibilità di ritornarci, i periti si vogliono basare su dati certi che non li mettano in discussione e che possano sempre paracularsi in caso di contestazione, si basano per la maggior parte di loro sui valori OMI pubblicati dall’agenzia delle entrate. Niente di più sbagliato si può fare se non usare dati derivanti da un sistema che si basa sulla raccolta di informazioni presa dalla stipula degli atti notarili, uno può pensare che sia corretto prendere per buono ciò che ti ho appena detto, se abiti in via Marco D’Oggiono sono d’accordo con te ma se abiti sul lungolago mi sa che mi mandi a quel paese se ti valuto l’appartamento con quei valori, ti spiego meglio, l’agenzia delle entrate si basa sui valori tendenzialmente comparati in micro e macro zone di Lecco raccogliendo i dati dalle compravendite eseguite l’anno precedente, le zone a parte i quartieri sono 2 quelle del centro città tra cui la B2 che unisce lungo Lario Battisti a Carlo Porta e Piazza Manzoni, come direbbe qualcuno “a me me pare una strunzata!!!” Ora mi potrei dilungare per pagine e pagine su tutti i bug dei valori OMI ma oggi mi limito a farvi capire che se una casa ha vista lago varrà più di una casa con vista stazione o no? Già in questo momento siete molto più preparati della maggior parte dei valutatori, a parte gli scherzi, torniamo a noi. La valutazione puoi eseguirla solo dopo un attenta verifica della situazione urbanistica dell’immobile, le difformità e gli abusi condizionano il valore della proprietà come le opportunità che ne potrebbero derivare dando un valore aggiunto, prova a pensare ad un immobile con un sottotetto abusivo, credimi che oggi non si scherza con le cagate fatte negli anni della pacchia dove se avevi uno straccio di sottotetto ci si metteva camere, bagni ecc. oggi ti fanno il culo, ti fanno buttare giù tutto se non puoi sanarlo, e aggiungo, giustamente, basta furbetti per favore, mi ricordo ai tempi quando andavo a vedere immobili palesemente con sottotetti abusivi, i proprietari volevano che gli valutassi con lo stesso coefficiente di una casa regolare anzi era un vanto per loro, proprio perché era di uso è consuetudine fare gli abusi, luoghi comuni giunti al termine. Oggi puoi con le dovute pratiche rendere abitabile la parte del sottotetto e quindi dare più valore all’ immobile. Questo è uno dei tanti casi che toccheremo in futuro dove potremo approfondire anche i passaggi utili per valorizzare il tuo immobile con l’aiuto dello staff tecnico di B Studio.
ALLORA COME FACCIO A VALUTARE CASA MIA?
Io faccio questo lavoro da venti anni e ti dico che l’esperienza non serve a nulla o meglio serve ma non è decisiva, come detto prima verifica che la tua scheda catastale sia conforme allo stato di fatto, cioè, quello che è rappresentato sulla Valutazione immobiliare Le scelta di vendere casa passa dalla giusta quotazione della proprietà che per il 90% dei casi è sbagliata. Fonte Centro Studi VIP Value Affari Immobiliari 9 Settembre 2018 scheda catastale, i muri, le finestre le porte, ecc, sono realmente com’è l’immobile? Se si, puoi passare allo step successivo altrimenti chiama un professionista di tua fiducia e fai sistemare gli abusi. Se non trovi la scheda catastale all’interno dei tuoi documenti non preoccuparti, puoi recarti al catasto e richiederne una copia è gratuito e avrai già un documento aggiornato che sarà essenziale per la vendita. Un altro documento fondamentale sono le concessioni edilizie e il permesso di abitabilità o agibilità. Qua diventa più complesso ma puoi ancora muoverti in autonomia, vai presso l’ufficio tecnico del comune dove risiede l’immobile e richiedi un acceso agli atti, ti sarà dato a distanza di qualche settimana o qualche giorno dai comuni più virtuosi. Li troverai tutta la storia del tuo immobile comprese licenze permessi, dia, agibilità, ecc. se dovesse mancare uno dei documenti che ti ho richiesto prima, chiama il tuo professionista e fagli ricostruire la storia, mettere in vendita un immobile non regolare ti espone legalmente e finanziariamente ha una serie infinita di problemi che ti portano ad un bagno di sangue. Una volta accertati che l’immobile e conforme puoi seguire la strada più semplice per capire quanto vale casa tua con la pratica della “comparazione”.
VALUTARE L’IMMOBILE CON LA TECNICA DELLA COMPARAZIONE!
Anche se non sei un professionista puoi cominciare a capire quanto vale casa basandoti sui valori del mercato immobiliare che puoi tranquillamente reperire dai vari portali immobiliari online, tipo immobiliare.it o casa. it dovrai cercare immobili simili al tuo, stessa zona (meglio se stessa via o stesso contesto), stessa tipologia e caratteristiche simili, carpire il prezzo al metro quadro è moltiplicarlo per i metri di casa tua. Da li avrai già una valutazione sommaria con range di errore che però può superare il 20% del prezzo. Per affinare l’operazione a questi dati dovrai conoscere anche i valori realmente compravenduti nella tua zona e possibilmente aggiornati agli ultimi 12/24 mesi poiché le oscillazioni del mercato non consento di basarsi a valori generati da compravendite in date molto distanti da quella di messa sul mercato, Dove prendere questi dati? Non ci sono! O meglio puoi contattare qualche conoscente che ha venduto di recente e sempre se te lo dice potrai utilizzarlo come dato principale, uso il condizionale poiché il luogo comune più diffuso è che le compravendite sono fatti personali mentre non è così, gli atti privati sono tutti pubblicati in conservatoria consultabili da chiunque ne abbia voglia senza motivare alcuna ragione, battere la reticenza delle persone sotto questo aspetto è molto difficile e quindi ti dico che sarà molto difficile farsi dare i dati, quindi armati di pazienza e organizzati per consultare gli archivi della conservatoria. Negli ultimi anni abbiamo sviluppato un sistema di valutazione che incrocia dati reali di mercato che all’interno dell’algoritmo sviluppano il prezzo dell’immobile con un margine di errore al di sotto del 5%. I dati inseriti sono ricavati da compravendite, richieste, rilevazioni prezzi e tanti altri dati esclusivi del sistema VIP, da lì esce il vero prezzo di mercato o meglio l’utente che consulta tale sistema e in grado di prevedere quanto denaro ricaverà nella vendita dell’immobile, il sistema non è sul mercato è mai lo sarà, è un’esclusiva di B Studio Immobiliare e dei suoi clienti. Proprio per trovare una soluzione a questo increscioso problema che affligge voi che state per vendere casa abbiamo studiato in anni di ricerca un sistema che riesce a darvi il giusto valore di mercato. La nostra esperienza quotidiana incontrando clienti con la necessità di acquistare casa dovendo vendere il proprio immobile e trovandosi davanti al dilemma di sapere quanto avrebbero realizzato dalla vendita, in quanto tempo e con quali sforzi, proprio per questo è nato il sistema, per dare una certezza a quelle persone che hanno il desiderio di acquistare una casa nuova e che devono fare i conti con là disponibilità finanziaria, che per la maggior parte di voi non è infinita, a volte ridimensionate il vostro sogno perché non sapete se e quando venderete casa oppure la troppa arrembanza vi fa fare il passo troppo lungo esponendovi finanziariamente oltre misura togliendo la serenità familiare che dovrebbe essere l’obbiettivo finale dell’acquisto di un immobile. Proprio perché vissuto sulla nostra pelle e testato negli anni siamo certi nell’affermare che questo sistema cambia la vita alle persone dando la giusta serenità alla compravendita. Il sistema è frutto di anni di ricerca, di raccolta dati, test, basato su calcoli matematici e su analisi specifiche in micro zone, parametri verificati che portano ad un risultato certo, non sono serviti geni della matematica o super ingeneri per costruire questo sistema ma anni di ricerca e una conoscenza profonda del mercato Lecchese. Il sistema non è in vendita e mai lo sarà è un’esclusiva di B Studio Immobiliare che grazie al continuo contributo riesce a tenere costantemente aggiornati i dati che ne fanno parte, proprio per la sua esclusività verrà utilizzata per un numero ristretto di clienti che sì rivolgeranno a B Studio Immobiliare per la vendita dell’immobile, solo fino a quanti ne possono essere gestiti dallo staff in quanto ognuno di loro per una scelta di qualità di servizio può seguire solo un numero chiuso di clienti, in caso contrario dovrai aspettare là disponibilità e metterti in lista, fortunatamente il giro di immobili è piuttosto rapido quindi non aspetterete molto, contatta subito l’ufficio valutazioni VIP e prenota il tuo appuntamento.
