Il decreto Salva Casa (DL 69/2024), convertito nella Legge 105/2024, ha introdotto importanti novità nel campo dell’edilizia, semplificando le procedure di regolarizzazione degli immobili e ridefinendo i criteri per le tolleranze costruttive, le sanatorie e i cambi di destinazione d’uso. Questo articolo esplora in dettaglio le nuove norme, le loro implicazioni per proprietari, professionisti e amministrazioni, e le criticità ancora aperte.
1. Introduzione al Decreto Salva Casa
Il Salva Casa è un provvedimento volto a semplificare la regolarizzazione degli immobili con difformità edilizie, riducendo gli oneri burocratici e favorendo la commercializzazione degli immobili. Le principali novità riguardano:
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Tolleranze costruttive ampliate (fino al 6% per interventi antecedenti al 24 maggio 2024).
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Nuove sanatorie per difformità parziali e variazioni essenziali.
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Cambi di destinazione d’uso semplificati.
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Stato legittimo degli immobili basato sull’ultimo titolo edilizio.
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Micro-appartamenti con requisiti igienico-sanitari ridotti.
2. Le Tolleranze Costruttive: Cosa Cambia
Uno degli aspetti più rilevanti del Salva Casa è l’ampliamento delle tolleranze edilizie, che ora consentono scostamenti più ampi rispetto ai progetti originari.
2.1 Le Nuove Percentuali di Tolleranza
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Fino al 6% per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (con percentuali inverse alla dimensione dell’immobile: più l’unità è piccola, maggiore è la tolleranza).
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Fisso al 2% per interventi successivi.
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Tolleranze esecutive (errori di cantiere) senza sanzioni, purché non incidano sulla sicurezza strutturale.
2.2 Cosa si Intende per “Difformità Tollerabili”?
Rientrano in questa categoria:
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Lieve aumento di superficie o volume (entro i limiti previsti).
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Spostamenti di muri, finestre o balconi (se non strutturali).
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Ommissioni di elementi non essenziali (ad esempio, ringhiere decorative).
2.3 Obblighi del Professionista
Il tecnico deve:
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Dichiarare l’assenza di impatti sismici.
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Verificare che le difformità rientrino nei limiti.
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Inserire le tolleranze nella documentazione dello stato legittimo.
3. Le Nuove Sanatorie: Come Funzionano
Il Salva Casa introduce due principali procedure di regolarizzazione:
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Sanatoria per difformità parziali (Art. 34-ter).
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Sanatoria semplificata con doppia conformità (Art. 36-bis).
3.1 Sanatoria per Difformità Parziali (Art. 34-ter)
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Applicabile a interventi eseguiti prima del 1977 in parziale difformità dal titolo edilizio.
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Non richiede verifica di conformità urbanistica.
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Sanzione: doppio dell’aumento di valore dell’immobile (min. €1.032, max €10.328).
3.2 Sanatoria Semplificata (Art. 36-bis)
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Richiede la doppia conformità:
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Urbanistica: rispetto alle norme vigenti al momento della presentazione della domanda.
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Edilizia: rispetto alle norme vigenti al momento della realizzazione dell’opera.
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Sanzioni differenziate:
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Doppia conformità: sanzione ridotta.
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Conformità asincrona: sanzione più elevata (fino a €10.328).
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3.3 Fiscalizzazione degli Abusi (Art. 33 e 34)
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Alternativa alla demolizione, pagando una sanzione commisurata al valore dell’immobile.
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Ora concorre allo stato legittimo, a differenza del passato.
4. Cambi di Destinazione d’Uso: Le Novità
Il decreto semplifica i mutamenti di destinazione d’uso, soprattutto nelle zone urbanizzate (A, B, C).
4.1 Cosa è Consentito?
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Cambi orizzontali (es. da ufficio a negozio) senza oneri urbanistici.
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Cambi verticali (es. da residenziale a commerciale) con pagamento solo degli oneri secondari.
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Scelta dello strumento edilizio più semplice (Scia o CILA).
4.2 Limiti e Condizioni
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I Comuni possono introdurre restrizioni, ma solo con motivazioni oggettive.
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Non si applica agli immobili rurali.
5. Stato Legittimo: Basta l’Ultimo Titolo Edilizio
Una delle novità più discusse è la riduzione della documentazione necessaria per attestare lo stato legittimo di un immobile.
5.1 Cosa Dice la Norma?
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Basta l’ultimo titolo edilizio che abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.
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Le Regioni possono richiedere verifiche aggiuntive (es. in Lombardia serve un esame concreto).
5.2 Criticità e Dubbi Interpretativi
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Rischio di presunzioni di legittimità non verificate.
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Disallineamento tra Ministero e Giurisprudenza (il Tar Lombardia ha respinto l’approccio “presuntivo”).
6. Micro-Appartamenti: Requisiti Ridotti
Il Salva Casa facilita la realizzazione di mini-alloggi, riducendo:
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Altezze minime da 2,70 m a 2,40 m.
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Superfici minime a 20 m² per monolocali, 28 m² per bilocali.
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Tolleranza del 2% sulle nuove misure (non cumulabile con il 6%).
7. Responsabilità di Professionisti e Comuni
7.1 Oneri per i Tecnici
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Dichiarazioni asseverate su epoca di realizzazione, conformità sismica, ecc.
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Rischio penale in caso di falsità.
7.2 Compiti dei Comuni
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Controlli a campione sulle pratiche.
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Calcolo delle sanzioni (con possibile supporto dell’Agenzia delle Entrate).
8. Conclusioni: Pro e Contro del Salva Casa
Vantaggi
✅ Maggiore flessibilità nelle regolarizzazioni.
✅ Semplificazione dei cambi d’uso.
✅ Riduzione degli oneri per i cittadini.
Criticità
❌ Rischio di abusi per le tolleranze ampliate.
❌ Disomogeneità regionale nell’applicazione.
❌ Mancanza di chiarezza su alcuni aspetti fiscali.
Fonti e Approfondimenti
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Sole 24 Ore (30/04/2025)
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