Il mercato immobiliare italiano archivia il 2025 con risultati solidi e guarda al 2026 con un cauto ma diffuso ottimismo. I dati confermano un settore in buona salute, sostenuto da una domanda abitativa strutturalmente forte, dal ritorno degli investimenti e da prospettive macroeconomiche più favorevoli rispetto agli anni precedenti.
Il comparto residenziale si conferma il vero motore del mercato, rappresentando circa l'80% del volume complessivo delle transazioni. Con oltre 750.000 compravendite concluse nel corso dell'anno, il settore registra una crescita del 5% rispetto al 2024, consolidando il proprio ruolo di leader. Ancora più dinamico risulta il segmento turistico, che nel 2025 ha segnato un incremento degli investimenti compreso tra l'8% e il 9%, trainato dall'attrattività delle principali destinazioni italiane e dal crescente interesse degli investitori internazionali.
Affitti: un mercato sbilanciato verso il turismo
Uno dei fenomeni più rilevanti del 2025 è stato lo squilibrio del mercato della locazione a favore delle soluzioni a breve termine destinate al turismo. Nelle grandi città d'arte, in particolare, la progressiva riconversione degli immobili dal residenziale al turistico ha ridotto l'offerta di affitti tradizionali, contribuendo a un aumento generalizzato dei canoni. A livello nazionale, i prezzi degli affitti sono cresciuti in media del 6-7%, mentre nelle aree a maggiore vocazione turistica gli affitti brevi hanno registrato incrementi a doppia cifra.
Questo contesto ha accentuato le difficoltà di accesso alla casa per famiglie, studenti e giovani professionisti, rendendo sempre più evidente la necessità di un riequilibrio tra domanda e offerta nel mercato residenziale.
Compravendite in crescita nel 2026
Le previsioni per il 2026 indicano un ulteriore rafforzamento del mercato delle compravendite. Le stime parlano di un volume compreso tra 790.000 e 810.000 transazioni, con un aumento del 4-5% rispetto al 2025. Anche i prezzi delle abitazioni sono attesi in crescita, con un incremento medio stimato tra il 4% e il 4,5%. Un andamento che, se confermato, posizionerebbe l'Italia tra i Paesi più performanti dell'Eurozona in termini di dinamica immobiliare.
A sostenere il mercato concorrono una politica monetaria più favorevole, condizioni di accesso al credito in progressivo miglioramento e una domanda abitativa che resta solida, soprattutto nelle aree urbane e nei contesti di maggiore qualità.
La possibile svolta nel mercato degli affitti
La vera novità del 2026 potrebbe però arrivare dal fronte della locazione. Sono infatti in discussione misure legislative volte ad accelerare le procedure di sfratto per gli inquilini morosi, un intervento che potrebbe ridurre significativamente il rischio percepito dai proprietari.
Questo cambiamento normativo potrebbe spingere molti proprietari a rimettere sul mercato immobili oggi sfitti o a riconsiderare la scelta di destinare le abitazioni esclusivamente agli affitti turistici.
A questo si aggiunge l'ipotesi di un aumento della tassazione sugli affitti brevi, con un possibile innalzamento dell'aliquota dal 21% al 26%. Una simile misura ridurrebbe la redditività delle locazioni turistiche, soprattutto nei centri urbani, rendendo più appetibile il ritorno agli affitti residenziali tradizionali.
Secondo le stime, l'effetto combinato di queste riforme potrebbe riportare sul mercato residenziale tra 60.000 e 100.000 immobili nel corso del 2026. Un aumento dell'offerta che contribuirebbe ad alleviare la pressione sui canoni e a creare nuove opportunità per chi cerca casa in affitto, favorendo un riequilibrio graduale del mercato.
Sostenibilità: da valore aggiunto a requisito essenziale
Un altro tema destinato a diventare centrale nel 2026 è quello della sostenibilità. Gli immobili con elevata certificazione energetica mostrano già oggi un vantaggio competitivo significativo, con valori superiori del 15-18% rispetto alla media. Con l'entrata in vigore delle nuove normative europee sulle prestazioni energetiche degli edifici, questo divario è destinato ad ampliarsi ulteriormente.
La sostenibilità non sarà più percepita come un optional, ma come un requisito fondamentale per preservare e accrescere il valore degli immobili nel medio-lungo periodo. Gli edifici meno efficienti rischiano invece una progressiva svalutazione, soprattutto nelle aree più competitive.
Oltre il residenziale: uffici, logistica e seconde case
Accanto al comparto residenziale, anche altri segmenti del mercato immobiliare mostrano prospettive positive. Per il 2026 sono attesi segnali di crescita nei settori degli uffici, della logistica e del turismo, sia in termini di volumi sia di prezzi.
Particolarmente vivace appare il mercato delle seconde case vacanza, con una domanda stimata in aumento dell'8-10% rispetto al 2025 e un incremento dei prezzi compreso tra il 4% e il 5%. Il ritorno degli investimenti è uno degli elementi chiave di questo scenario. Dopo una fase di attesa, gli investitori internazionali stanno tornando a guardare con interesse al mercato italiano, in particolare al segmento hospitality e alle seconde case in località turistiche. Il regime di flat tax, unito a rendimenti interessanti e a una qualità della vita elevata, rende l'Italia particolarmente competitiva nel confronto con altri Paesi europei.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi
Per chi acquista, i principali driver di scelta saranno sempre più legati alla qualità costruttiva, all'efficienza energetica e alla posizione strategica degli immobili. Per gli investitori, invece, le opportunità più interessanti continueranno a concentrarsi nei segmenti hospitality e seconde case, che mostrano le performance più dinamiche.
L'unica grande incognita resta il mercato degli affitti, fortemente dipendente dalle scelte del legislatore. In assenza di interventi, il 2026 potrebbe registrare nuovi aumenti dei canoni residenziali nelle grandi città, compresi tra il 7% e l'8%, e una crescita degli affitti turistici del 5-6%. Se invece le riforme in discussione dovessero essere approvate, il mercato potrebbe avviarsi verso un riequilibrio più sostenibile, con una crescita moderata dei canoni residenziali intorno al 3-4% e un miglior allineamento tra offerta turistica e residenziale.
In ogni caso, il quadro che emerge è quello di un mercato immobiliare più solido e maturo, che entra nel 2026 con basi più robuste rispetto all'anno precedente e con prospettive di crescita diffuse, seppur differenziate tra i vari segmenti.
