Come spesso capita prima di sottoscrivere un contratto si fa una ricerca sui principali motori di ricerca o in alternativa, soprattutto in Italia, si chiede un parere agli amici. Purtroppo, va detto subito, questa è la scelta più sbagliata che si possa fare. Qualsiasi tipo di contratto deve essere equo tra le parti, esserne una sintesi delle loro volontà e fatto su misura.
Affacciarsi al mercato immobiliare vuol dire anche affacciarsi ad uno dei più rilevanti contratti che si possa sottoscrivere nella propria vita. Ed è proprio per questo che ogni persona o società ha necessità di un contratto su misura, non standardizzato come quelli dei servizi comuni. Vediamo più nel dettaglio quali sono le clausole più famose e come utilizzarle.
IL SUBORDINE
Il famoso subordine o condizione sospensiva viene principalmente utilizzato per la condizione di finanziabilità dell’acquirente.
Sebbene ammessa dal codice civile, la sua applicazione è complessa: accettarla in un preliminare obbliga il venditore a sospendere la vendita, attendendo l’esito del finanziamento. Se la condizione non si avvera, deve restituire le somme ricevute e ricominciare la ricerca di un acquirente. Per questo, nelle compravendite tra privati, questa clausola sbilancia il contratto a favore dell’acquirente.
È quindi fondamentale verificare la propria finanziabilità prima di cercare casa, evitando di dover inserire tali condizioni.
Diverso è il caso dei contratti tra operatori economici, come imprese costruttrici, in cui la condizione sospensiva può legarsi alla fattibilità tecnica, ambientale o economica di un progetto (ad esempio, la riqualificazione di un’area dismessa). In questi casi, la clausola serve a garantire equilibrio tra le parti durante la fase di analisi e progettazione, senza bloccare o penalizzare nessuno.
PRELIMINARE REGISTRATO O PRELIMINARE TRASCRITTO
Il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori: non trasferisce la proprietà, ma impegna le parti a stipulare un futuro contratto definitivo. Questa è la definizione classica del cosiddetto compromesso.
La vera differenza da conoscere è quella tra registrazione e trascrizione del preliminare:
- La registrazione è obbligatoria a fini fiscali.
- La trascrizione, invece, non sempre è necessaria, ma offre una tutela molto più forte: rende il contratto opponibile ai terzi, cioè garantisce che l’impegno del venditore sia visibile anche a soggetti esterni, come banche o altri creditori.
Facciamo un esempio. Acquisto un immobile da Tizio, ma so che ha debiti. Chiedo quindi al notaio di redigere un preliminare con trascrizione. Dopo la firma, la banca Caio tenta di aggredire l’immobile per recuperare un credito da Tizio. Tuttavia, la mia trascrizione, essendo precedente, prevale: la banca dovrà attendere che io paghi il prezzo pattuito e potrà eventualmente rifarsi solo sull’eventuale residuo.
È vero, la trascrizione ha un costo maggiore rispetto alla registrazione, ma fornisce una tutela contrattualmente molto più rilevante. Nonostante ciò, è poco utilizzata, spesso per scarsa conoscenza o sottovalutazione del suo valore. È invece fondamentale quando si ha a che fare con soggetti potenzialmente fallibili o situazioni delicate, come l’acquisto da un’impresa costruttrice.
DEPOSITO PREZZO
Il deposito prezzo è uno strumento di tutela per l’acquirente, previsto dal codice civile da tempo ma utilizzato con maggiore frequenza solo negli ultimi anni.
In pratica, l’acquirente non consegna subito il saldo prezzo al venditore al momento del rogito, ma lo affida al notaio, che lo trattiene su un conto vincolato. Il notaio rilascia le somme solo dopo la trascrizione dell’atto, cioè quando il contratto diventa opponibile ai terzi e la proprietà si trasferisce effettivamente.
Perché è necessario? Perché la sottoscrizione dell’atto non coincide con il trasferimento di proprietà: questo avviene solo con la trascrizione. In passato, venditori disonesti riuscivano a vendere lo stesso immobile a più persone approfittando di questo scarto temporale. Il deposito prezzo blocca questo rischio, tutelando l’acquirente.
È uno strumento accessibile a chiunque, ma trova applicazione soprattutto nei casi in cui il venditore sia un soggetto fallibile o quando la compravendita possa essere soggetta ad azione revocatoria. Non protegge direttamente il venditore, ma può salvaguardare l’acquirente nel caso in cui l’operazione venga contestata successivamente.
DIFFERITO GODIMENTO
La consegna differita o il differimento del godimento dell’immobile è una soluzione spesso adottata nelle compravendite tra privati, utile per gestire esigenze pratiche come un trasloco o altri impedimenti che rendono impossibile la consegna immediata all’acquirente.
Si tratta di un accordo tra le parti che mira a mantenere l’equilibrio: l’acquirente accetta di non godere subito del bene, mentre il venditore si impegna a consegnarlo entro una data stabilita. A garanzia, si possono prevedere penali in caso di ritardo e il deposito di parte del saldo prezzo presso il notaio, che lo rilascerà solo alla consegna effettiva. L’entità delle somme trattenute e delle penali viene generalmente calibrata in base alla durata del differimento.
CAPARRA O ACCONTO
Nel linguaggio comune caparra e acconto vengono spesso confusi, ma dal punto di vista civilistico sono strumenti molto diversi, e sbagliare può portare a gravi conseguenze.
Il Codice Civile distingue chiaramente:
- Caparra confirmatoria (art. 1385): ha funzione di garanzia. Se chi ha dato la caparra non adempie, l’altra parte può trattenerla; se invece è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra parte può richiedere il doppio. In alternativa, si può agire per ottenere comunque l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno.
- Caparra penitenziale (art. 1386): è una sorta di “penale” per il recesso. Se recede chi ha versato, perde la caparra; se recede chi l’ha ricevuta, restituisce il doppio.
- Molto diversa è la natura dell’acconto prezzo, che è un semplice anticipo sul totale, senza funzione di garanzia. Se il contratto salta, le somme vanno restituite, senza automatismi come nel caso della caparra.
Ad esempio:
- La caparra confirmatoria è utile nelle compravendite tra privati, dove serve una tutela reciproca.
- L’acconto può essere più adatto in una due diligence o in una manifestazione d’interesse con pagamenti progressivi.
FIDEiUSSIONE
La fideiussione può essere bancaria o assicurativa e viene utilizzata principalmente nelle compravendite di immobili in costruzione, quando il venditore è un costruttore.
La legge prevede l’obbligo di fornire una fideiussione a garanzia delle somme versate dall’acquirente (es. caparra), per tutelarlo in caso di fallimento del costruttore o inadempimento.
Senza fideiussione, il preliminare è nullo per legge.
È importante che la garanzia venga rilasciata da istituti bancari o assicurativi solidi, perché se la fideiussione dovesse essere escussa, l’affidabilità del garante diventa essenziale.
Tra privati, questo strumento non viene usato, mentre è più frequente tra società, per garantire obbligazioni di rilievo o somme elevate.
CONCLUSIONI
Come si è visto, queste clausole e accorgimenti, se ben combinati, permettono di costruire un contratto solido ed equilibrato. Tuttavia, ciò non è affatto scontato.
Il mercato immobiliare è un ambito complesso, dove si intrecciano più professioni e concetti tecnici. Se mal gestiti, possono portare a contratti inefficaci o lontani dalla reale volontà delle parti.
Per questo, è fondamentale affidarsi a un professionista esperto, capace di cogliere il giusto equilibrio e trasformarlo in un contratto che tuteli davvero tutte le parti coinvolte.
Articolo a cura di Federico Zaffarano – Consulente B studio immobiliare
