Dal momento in cui sei in procinto di acquistare casa, devi fare attenzione a una serie di passaggi che ti faranno fare un acquisto sereno, seguendoli ti tutelerai da frodi e sorprese negative che molte volte non saltano fuori durante l’acquisto, ma in un secondo momento e quando te ne rendi conto è troppo tardi per porvi rimedio se non mettendo le mani nel proprio portafoglio.
L’ideale sarebbe farsi seguire da un tecnico se stai acquistando da solo o se invece stai comprando con un’agente immobiliare devi pretendere che segua scrupolosamente il protocollo che ti elenco qui sotto.
1) VERIFICA DI LEGITTIMITÀ
Questa verifica viene fatta raccogliendo gli atti di provenienza dell’immobile che il proprietario deve possedere per dimostrare di avere i diritti sull’edificio che dichiara di voler vendere. L’immobile passa di proprietà attraverso contratti differenti tra loro e i principali sono:
• Atto notarile
• Successione
• Donazione
• Decreto di trasferimento
• Assegnazione
Questi contratti servono a verificare la legittimità, e all’interno vi sono contenute tutte le informazioni basilari per comprendere come sia venuto in possesso dell’immobile, di eventuali limitazioni o servitù che possono esistere senza che siano visibili a prima vista.
Vanno letti con attenzione e con competenza poiché all’interno di essi vi possono essere clausole che limitano la proprietà e addirittura in alcune circostanze rendono annullabile la compravendita.
2) VERIFICA URBANISTICA
Il certificato di conformità urbanistica prevede il confronto del progetto edilizio conservato in Comune e la costruzione reale per garantire la regolarità del fabbricato secondo le norme vigenti in materia di legislazione edilizia e urbanistica. Con il termine Conformità Urbanistica si intende la conferma che l’edificio che ci troviamo davanti sia stato costruito (o ristrutturato nel tempo) regolarmente, con l’approvazione delle obbligatorie autorizzazioni, un rogito senza conformità urbanistica può comportare l’annullamento
dell’atto notarile.
Tutto quello che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati e protocollati in Comune in quanto è l’autorità che ne consacra la legittimità. Le situazioni in cui la presentazione di un certificato di conformità urbanistica è inderogabile sono le seguenti:
• richiesta e sottoscrizione di un mutuo;
• accesso a finanziamenti come Ecobonus;
• lavori di ristrutturazione non ordinaria e modifiche consistenti sul progetto originario;
• rogito notarile di compravendita, in quanto non è commerciabile un fabbricato non provvisto di accesso a un certificato di conformità edilizia e non conforme alla legislazione in ambito di urbanistica;
Qualsiasi differenza da quanto concesso dal Comune è un abuso (piccolo o grande) e, se permesso dalle leggi attualmente in vigore, deve essere sanato prima della vendita. Se non è possibile sanarlo occorre assolutamente demolire l’abuso, la legge non perdona.
Per riuscire a verificare la conformità il tecnico incaricato avrà bisogno di effettuare un sopralluogo e di più strumenti tra cui l’atto di provenienza citato nel punto precedente, la scheda catastale, visura storica, l’ultima planimetria depositata presso il comune dove risiede l’immobile e tutto dovrà combaciare altrimenti si dovrà mettere mano per sistemarlo, ricordate che il proprietario attuale è colui che dichiara la conformità e anche se non è stato l’autore dell’abuso, è obbligato a correggere i problemi dell’immobile di suo possesso.
Il Notaio non farà nessuna verifica urbanistica ma si limiterà a citare nell’atto tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiarerà
obbligatoriamente sotto la propria responsabilità penale la loro regolarità. Specialmente negli immobili non recenti esistono situazioni in cui è possibile acquistare un immobile in
apparenza regolare salvo poi, ristrutturando l’edificio appena acquistato, accorgersi della presenza di gravi problemi.
3) VERIFICA CATASTALE
Un controllo che si può effettuare in autonomia o, meglio, con l’aiuto di un agente immobiliare e di un tecnico abilitato. Basta anche il geometra. Uno degli aspetti che spesso fanno rallentare le procedure è quello della regolarità catastale. Per rilasciare l’attestato di conformità catastale, il tecnico abilitato (un geometra, un architetto o un ingegnere) deve attestare la conformità verificando che i dati presenti nella visura catastale e nella planimetria catastale corrispondano allo stato di fatto dell’immobile. In caso il tecnico rilevi una difformità, è necessario procedere con la rettifica dei dati e della planimetria catastale
presente in Catasto per ottenere l’attestazione.
Spesso si fa confusione e si tende ad associare la Conformità Catastale a quella Urbanistica. E’ un errore grave controllare solamente la planimetria catastale. In realtà sono due ambiti ben distinti e molte volte non allineati tra loro. Anche presso il Catasto (Agenzia delle Entrate) è obbligatorio che i documenti depositati dell’immobile siano totalmente corretti. Tutti i documenti depositati presso l’Agenzia delle Entrate riguardano il
patrimonio e il calcolo delle imposte sull’immobile che stai per acquistare. Capisci che sono dati molto sensibili e pertanto dovranno essere allegati all’atto dal Notaio che ne trasferirà la proprietà dal venditore a te. Questo disegno però non va confuso con il progetto depositato in Comune.
Infatti il disegno presente in Comune possiede molti più dettagli tecnici, calcoli e riferimenti che ne sanciscono la sua autorizzazione da parte del Comune.
Planimetria catastale
La planimetria Catastale è di facile consultazione e per questo motivo è il primo documento da controllare per verificare la situazione reale. Se notiamo delle differenze tra quanto realizzato e quanto disegnato deve essere uno dei campanelli d’allarme che ci spinge a richiedere verifiche più approfondite del proprietario o dell’Agenzia Immobiliare che ci sta
seguendo.
4) CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
In passato, abitabilità e agibilità erano due concetti distinti: il primo si riferiva agli immobili residenziali e il secondo agli altri immobili. Dal 2001, il Testo Unico sull’Edilizia li ha unificati sotto il termine “agibilità”. Il certificato di agibilità è il documento in cui si valutano e certificano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti tecnici. Queste condizioni sono valutate conformemente alla normativa
vigente e ai criteri di abitabilità. Questo documento certifica che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, il tuo immobile possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter
essere utilizzato.
Ad esempio il certificato di agibilità di un appartamento comprende la verifica degli standard minimi di prestazione energetica, sicurezza statica, sicurezza degli impianti,
allacciamento alla fognatura, requisiti acustici ecc. In sostanza è un certificato di garanzia
che il tuo edificio sia stato costruito correttamente, seguendo scrupolosamente la normativa e il progetto approvato. Se questo certificato non fosse presente, la sua mancanza potrebbe essere un sintomo di gravi problemi dell’edificio e pertanto, prima della vendita, dovrà essere svolta una profonda analisi per capire il motivo per cui il Comune non lo ha potuto rilasciare.
Esistono situazioni in cui non è obbligatorio possedere il certificato di agibilità:
• edifici costruiti prima del 1934: il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934, pertanto gli edifici costruiti prima di questa data non ne sono in possesso; in caso di
compravendita, sebbene la certificazione non sia obbligatoria, è essenziale disporre di documenti che comprovino l’edificazione dell’immobile in un periodo antecedente;
• edifici costruiti ante 1967: durante il periodo compreso tra il 1934 e il 1967, l’autorizzazione veniva concessa sotto la cura del Podestà. Pertanto, molti di questi immobili potrebbero non soddisfare i requisiti moderni; tuttavia, il certificato di agibilità può ritenersi comunque valido, a patto che non vi siano stati peggioramenti igienico sanitari a seguito di nuovi lavori.
5) VERIFICA IPOTECARIA
L’ispezione ipotecaria è una procedura che viene eseguita per verificare lo stato di un’ipoteca su un determinato bene immobile. Questa ispezione è spesso richiesta prima di procedere con transazioni immobiliari importanti, come l’acquisto di una casa o la concessione di un prestito ipotecario. Durante l’ispezione, vengono esaminate tutte le
informazioni relative all’ipoteca, inclusi i dettagli del mutuatario, l’importo del prestito, i tassi di interesse e altri termini e condizioni. L’obiettivo è accertare che non ci siano eventuali problemi o controversie legate all’ipoteca che potrebbero influire sulle transazioni immobiliari.
6) ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Questo documento ti illustra in modo semplificato l’efficienza energetica del tuo immobile. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento ufficiale che fornisce
informazioni sulla prestazione energetica di un edificio o di un’unità immobiliare. L’APE valuta l’efficienza energetica di un immobile attribuendogli una classe energetica, che va dalla A (più efficiente) alla G (meno efficiente), e fornisce raccomandazioni per migliorarne
l’efficienza. Questo documento è obbligatorio per legge in molti paesi, ed è richiesto in
occasione di vendita o locazione di un immobile. Contiene informazioni sulla quantità di energia consumata dall’edificio per riscaldamento, raffreddamento, acqua calda e illuminazione, e può includere anche suggerimenti su come ridurre i consumi energetici e migliorare l’efficienza.
L’obiettivo dell’APE è informare i potenziali acquirenti o affittuari sulla performance energetica dell’immobile, consentendo loro di prendere decisioni più consapevoli e incoraggiando l’adozione di misure per ridurre l’impatto ambientale e risparmiare sui costi energetici. Con la sua scala di valori, divisa in classi energetiche, puoi darti un’idea di quanto consumi l’immobile che stai per acquistare e quanto andrai a spendere per mantenere il comfort all’interno. Per calcolare quanto consuma vengono considerate infatti
la qualità delle pareti e delle finestre, la disposizione geografica e l’efficienza degli impianti
dell’immobile (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda ecc).
In alcune regioni, come il Veneto, esso contiene anche il Codice del Catasto Impianti (cd. CIRCE). Questo codice, obbligatorio per il rilascio dell’Attestato, è la prova della corretta dichiarazione dell’impianto al catasto impianti e delle sue manutenzioni nel tempo eseguite
dall’impresa specializzata che se ne è occupata negli anni. Perché sia valido in alcune regione, come il Veneto, oltre alla firma del professionista che lo ha redatto, il certificato deve essere correttamente depositato presso il Portale Regionale telematico dedicato (CENED).
7) CERTIFICATO DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI
Il Certificato di Conformità degli Impianti è un documento che attesta che gli impianti presenti in un edificio o in una struttura rispettano le normative e le regolamentazioni in
materia di sicurezza, efficienza e funzionalità. Questo certificato è rilasciato da enti competenti, quali autorità locali o enti di certificazione, dopo aver effettuato un’ispezione
degli impianti. Gli impianti che possono richiedere un certificato di conformità includono
quelli elettrici, idraulici, termici, di condizionamento dell’aria, di sicurezza antincendio, tra gli altri. La verifica della conformità degli impianti è importante per garantire la sicurezza
degli occupanti dell’edificio e per assicurare che gli impianti funzionino correttamente e in modo efficiente. Nel contesto di una transazione immobiliare, come la vendita o la locazione di un edificio, il certificato di conformità degli impianti può essere richiesto come parte della documentazione necessaria per dimostrare che l’immobile è conforme alle normative vigenti e che gli impianti sono stati installati e manutenuti correttamente.
Quando viene costruito o ristrutturato un immobile, tutti gli impianti presenti (Elettrico, Idrico, Riscaldamento ecc) devono essere certificati dall’impresa che li ha installati. Infatti per poter essere utilizzati in sicurezza occorre che siano stati realizzati a regola d’arte, per la sicurezza di chi abiterà nell’edificio. Per ogni periodo storico la normativa prevede dei requisiti minimi diversi: negli edifici costruiti prima del 2008 ad esempio basterà una Dichiarazione di Rispondenza degli impianti, eseguita da qualsiasi impresa in possesso dei requisiti. Anche questo documento non è obbligatorio per la vendita, vale lo stesso discorso del Certificato di Agibilità.
8) VERIFICA SPESE CONDOMINIALI
Un documento importante, spesso non richiesto, è la certificazione da parte dell’Amministratore di condominio sulle spese condominiali arretrate del venditore.
A volte capita che il venditore abbia anche notevoli arretrati sulle rate dei pagamenti condominiali e, dopo il tuo eventuale acquisto, sarai tenuto a pagare di tasca tua. Anche questo non è un documento obbligatorio da allegare all’atto ma in quanto acquirente è tuo diritto richiederlo al venditore. Un altro consiglio non convenzionale è quello di richiedere al venditore (o meglio all’amministratore di condominio) copia dei verbali delle assemblee almeno dell’ultimo anno.
Questo ti permetterà di verificare se sono state deliberate spese straordinarie rilevanti per il condominio nei prossimi mesi. Dopo l’acquisto sarai infatti costretto a pagare queste spese ed è fondamentale esserne a conoscenza prima dell’acquisto (ad esempio rifacimento intonaci esterni, installazione cancelli automatici ecc). In conclusione tutti questi passaggi
sono essenziali per completare una compravendita senza problemi. Devi pretenderli da chi ti sta vendendo casa e soprattutto se ti sta seguendo un agente immobiliare. Da tempo B
Studio Immobiliare si affida ad uno strumento che racchiude tutte le verifiche citate e oltre, si tratta del “PASSAPORTO IMMOBILIARE” redatto da tecnici professionisti, grazie ad esso
si può affermare che ogni vendita viene fatta con il 100% di garanzia nei confronti dell’acquirente che sta acquistando un immobile perfetto. Se anche tu vuoi vendere e acquistare in totale serenità affidati a B Studio Immobiliare.
