Il percorso perfetto per cambiare casa

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Acquistare casa è uno dei momenti emotivamente più complessi nella vita delle persone, e  lo afferma uno studio che inserisce il cambio di residenza nella Scala di PAYKEL (classifica adattata in ambito psicosociale che raccoglie gli eventi più traumatizzanti nella vita).

Il cambiamento nasce dal desiderio di acquistare una casa più bella, una casa più grande o più piccola, una casa più comoda, la prima casa o semplicemente la casa dove trascorrere un po’ di tempo libero.

Quando si inizia la ricerca, i dubbi che assalgono le persone sono molti e passano dai più banali come il chiedersi se “ce la farò a pagare le bollette?” ai più angoscianti “i vicini di casa saranno brave persone?”. Il dubbio e l’incertezza di quello che potrebbe accadere rendono la compravendita un motivo di forte stress.

Voglio riflettere sui 6 punti fondamentali prima di “mettersi in pista” a cercare casa, in modo da partire più rilassati e vivere l’esperienza d’acquisto con soddisfazione. Questo editoriale è dedicato alle persone che durante la ricerca di casa si fanno abbattere dallo sconforto, con la paura di non farcela. A distanza di oltre ventidue anni dal primo giorno in cui ho iniziato a svolgere questo lavoro, mi sono reso conto nel tempo che le casistiche e le sfaccettature che il settore immobiliare riserva sono infinite, ogni giorno studio e risolvo nuovi affari, con l’umiltà di imparare ma anche con la forza dell’esperienza di migliaia di compravendite concluse.

Per questo ho deciso di rivelarti i 6 punti fondamentali prima di metterti a cercare casa, nella speranza che possa contribuire positivamente sulle tue future decisioni, aiutandoti a concludere con successo una delle operazioni più importanti della vostra vita.

1 – LA TUA MOTIVAZIONE

Perché voglio comprare casa? Questa è la domanda da porti, perché se il motivo è puramente per status sociale, ti direi di lasciar perdere, trovati un appartamento in affitto e aspetta che la vita ti riservi il momento adatto per fare l’acquisto corretto.

L’acquisto di una casa comporta grandi soddisfazioni personali ma causa anche grandi responsabilità; man mano che si cresce la scelta dell’acquistare casa genera un moto positivo e un’elevazione personale che rende migliori le persone.

Se pensiamo ai giovani che comprano la loro prima casa, la prima conseguenza è che diventano più responsabili e molto più attenti al portafoglio; oppure l’arrivo di un figlio fa scattare la necessità di avere più spazio, e se osserviamo tutto questo in chiave più romantica si tratta della casa dove finalmente ci sarà una famiglia.

Condividere la propria idea in famiglia è il primo passo fondamentale per intraprendere questo percorso.

2 – VALUTA CON PRECISIONE LA CASA

Se devi cambiare casa, la prima cosa da fare è sapere con esattezza quanto potrai ricavare dalla vendita del tuo immobile. Questo è un passaggio delicatissimo, se sbagli valutazione mandi a monte tutta l’operazione. Infatti, per acquistare un nuovo immobile devi sapere su quale base economica puoi contare e conoscere con esattezza la cifra che realizzerai dalla vendita della tua casa.

Conoscere la cifra esatta ti permetterà per prima cosa di progettare l’aspetto economico nei minimi dettagli, inoltre ti consentirà di scegliere la nuova casa senza avere particolari freni con il timore di non realizzare ciò che desideri e ti permetterà di calcolare una tempistica calibrata per fare un passaggio contestuale tra l’acquisto e la vendita.

Se decidi di valutare casa, devi sapere che ci sono tre diversi tipi principali di valutazioni:

A – Valutazione tramite un tecnico o un agente immobiliare generalista.

Questo sistema, che poi è il più diffuso, è quello di chiamare il tecnico di famiglia, la persona che ha sempre seguito i tuoi genitori per i lavori fatti in casa, il catasto, i permessi, il classico geometra di fiducia. Oppure l’agente immobiliare che storicamente è della zona, quello che conosce tuo zio, o l’amico di tuo padre, quello con esperienza, al quale gli basta un’occhiata per valutarti la casa, reduce dagli anni d’oro del mercato immobiliare durante i quali si vendevano case anche senza il minimo delle competenze, e i risultati si vedono: oggi il 90% degli immobili presentano problemi legati alla superficialità del passato.

B – Valutazione con un sistema online.

In questo periodo stanno prendendo piede i sistemi online di valutazione immobiliare, sponsorizzati dai principali portali immobiliari o da siti che promettono di fare gratuitamente la valutazione. Nonostante sia intuibile quanto sia approssimativo e impreciso il sistema, vedo tanti clienti che arrivano sicuri di sé, con in mano una valutazione appena stampata, ai quali devo far capire che è un sistema improbabile e basato su dati errati. Prendo ad esempio solo uno dei dati al quale fa affidamento principalmente un sistema online di valutazione: i valori delle case in vendita.

Ma se sono in vendita, vuol dire che non sono i valori del venduto, e quando si venderanno, a che prezzo? Con quanti ribassi? E in quali tempi? Non è valutabile da un sistema online. Basti pensare che mediamente sui siti internet vengono proposti immobili inseriti da agenzie, privati, immobili all’asta, di nuova costruzione, ecc. con un’eterogeneità che porta a valori medi completamente sballati per tipologia e con valori di messa in vendita sul mercato fino al 30% più alti di quelli che realmente saranno i valori di
compravendita.

C – Valutazione con un agente immobiliare specializzato.

Questa è di fatto la soluzione più difficile da praticare, per due semplici motivi: primo, è difficile trovare agenti immobiliari specializzati per segmento; secondo, anche se anche lo trovi, non è detto che abbia la disponibilità di seguirti nella tua operazione. Di solito sono molto ricercati e molto probabilmente per professionalità non gestiscono troppi immobili insieme.

3 – SCEGLI LA ZONA

Non sbagliare la zona e soprattutto evita i compromessi con il tuo partner, in ordine di grandezza la priorità va verso i figli, di conseguenza trova una casa vicino ai tuoi genitori che ti daranno una mano con i bambini. Se fai il pendolare e già fai una vita faticosa, trovati una casa vicino alla stazione; è in ogni caso sempre meglio agevolare la figura che all’interno di una coppia avrà più necessita di stare accanto ai figli e di occuparsi della casa.

Evita di fare l’errore di prendere casa a metà strada tra il tuo lavoro e il lavoro del tuo partner, vi troverete scomodi tutti e due e matematicamente lontano dai vostri cari. Devi definire la zona in cui vorresti trasferirti, e focalizzarti su un’area non troppo ristretta poiché limiterebbe le opportunità. La soluzione migliore, anche in questo caso, è quella di affidarsi ad un agente specializzato che abbia il tempo di girare al posto tuo in cerca della casa perfetta.

Una volta definita la zona e le caratteristiche principali della tua casa ideale, sarà lui a impegnarsi per te in questa ricerca. Un mediatore specializzato nelle compravendite residenziali ha tre volte il tempo di un mediatore generico per cercarti casa.

L’unica raccomandazione? Cerca di descrivere più chiaramente possibile le tue esigenze e la tua zona di ricerca, in modo da creare insieme un ordine di priorità sulle caratteristiche principali della casa ideale.

4 – LA TUA PROFILAZIONE FINANZIARIA

Il famoso budget! Se sei stato presso qualche agenzia immobiliare e prima ancora di salutarti, ti chiedono subito ‘quanto puoi spendere’, partiamo male. La domanda é sbagliata, in verità é l’agente immobiliare che dovrebbe dirti quanto dovresti mettere a budget per la richiesta che hai in mente, ed eventualmente guidarti verso una profilazione finanziaria che ti consenta di non perdere tempo nella ricerca di immobili irraggiungibili o, al contrario, partire con aspettative troppo basse e perderti d’animo. Definito il prezzo di casa tua e le caratteristiche della casa ideale da acquistare, bisogna capire se effettivamente riesci ad affrontare economicamente l’intera operazione.

Quant’è l’effettivo risparmio mensile che avresti, sostituendo il mutuo della vecchia casa sottoscritto anni fa con un tasso d’interesse alto, con un nuovo mutuo ai tassi attuali? A quali bonus puoi accedere per l’acquisto della nuova casa? Puoi recuperare il credito d’imposta dal notaio vendendo la tua casa e ricomprandone un’altra con le agevolazioni prima casa? Quali sono le spese accessorie? Per la pianificazione economica del cambio-casa, il consiglio è di farti affiancare da un consulente specializzato nelle compravendite residenziali.

Solo insieme a lui riuscirai a stendere un conto economico dettagliato che comprenda tutte le variabili possibili ed immaginabili. E tra queste c’è sicuramente anche la tua capacità economica in prospettiva.

5 – LA SCELTA DELL’AGENTE IMMOBILIARE

Cambiare casa è un percorso che va assolutamente affrontato insieme a qualcuno. Insieme ad una persona che abbia una solida esperienza con dinamiche di questo settore. Per Te potrebbe essere la prima, al massimo la seconda volta, che ti trovi a vendere e ricomprare, o viceversa.

Farlo da soli significherebbe avere pochissime probabilità di successo. Farlo da soli comporterebbe una situazione di stress psicologico e fisico a livelli altissimi. Invece insieme ad un consulente esperto nel settore le tue probabilità di successo aumentano sensibilmente.

Come riconoscerlo? In primis, l’agente immobiliare è regolarmente iscritto alla Camera di Commercio locale e deve essere abilitato; verifica questo requisito perché un abusivo non potrà mai darti garanzie, poiché non assicurabile e non perseguibile se non limitatamente all’illecito esercizio della professione. Non affidare la vendita di casa tua ad un abusivo.

Se tuo figlio sta male, lo porti dal pediatra o dalla chiromante? Un’agenzia immobiliare seria lavora solamente in esclusiva, diffida di chi fa il contrario, non potrà mai garantirti una gestione affidabile.

I miei consigli? Verifica che venga fatto un piano marketing appositamente per la vendita del tuo immobile e fatti spiegare quali siano gli strumenti utilizzati per la promozione e oltre all’online (portali immobiliari dove il tuo deve essere tra i primi annunci) chiedi anche se abbia un sito internet, un blog, e quale tipo di promozione offline adottino (giornale, volantini, eventi).

Chiedi in cosa sia specializzato, verifica che non sia un agente immobiliare generalista che tratta dall’affitto alla vendita e magari fa anche l’amministratore e il perito, dalla casa vacanza al commerciale. Non pretendere che sappia fare lo stesso lavoro di un professionista specializzato, che dedica tutto il suo tempo nello studiare e applicarsi nel segmento di mercato che riguarda il tuo immobile. Chiedi se abbia un sistema di valutazione che ti garantisca il valore di mercato, e di farti una valutazione con un report che spieghi il risultato ottenuto e con quali parametri.

La chiave per capire con chi hai a che fare è quando verrà a casa tua: se non rileva nessuna misura, se non chiede i documenti e chiede solo qualche foto, magari fatta con il cellulare, non farlo neanche finire, accompagnalo alla porta e cancella il suo numero. Verifica che abbia un sito internet suo, con una chat H 24, che abbia un blog, che sia reperibile sempre, che tratti immobili simili a quello che tu devi vendere, che abbia i mezzi per dare la giusta visibilità alla tua proprietà. Diffida di chi non ti chiede provvigioni o troppo poco, mediamente la provvigione di un agente immobiliare è il 3% questa cifra è corretta.

L’agente immobiliare è un professionista che investe nella vendita del tuo immobile: per dare la giusta visibilità i costi da sopportare sono veramente alti. Un agente immobiliare serio ha una struttura formata da varie figure che verificano, tutelano e garantiscono che la vendita e l’acquisto di casa tua sia sereno e trasparente; un agente immobiliare professionista paga le tasse, ha un’assicurazione, ha una sede e impegna tante ore per darti il miglior risultato possibile.

6 – COMPRARE UNA CASA NUOVA O USATA?

Chiaramente dipende dal tuo portafoglio, non è sempre detto che una casa nuova sia meglio di una casa usata, dipende anche molto dalla zona di ricerca: se vuoi stare in una zona centrale necessariamente dovrai guardare una casa già esistente anche se offre il vantaggio di poter fare una ristrutturazione perfettamente in linea con i tuoi desideri.

Nelle case di nuova costruzione, sia sotto il profilo della performance energetica che costruttivo sono stati fatti passi da gigante. Tuttavia, questi aspetti lasciano un po’ di incognite sul futuro della manutenzione e della gestione. Da un punto di vista fiscale, se si acquista il nuovo si può accedere a vari contributi che sono in continua evoluzione e per
tenerti aggiornato ti invito ad iscriverti alla Newsletter ” Affari Immobiliari”.

Fai questo gioco, compila insieme ai tuoi familiari la tabella e noterai che già qualche punto d’incontro dovrai trovarlo, ma il risultato finale sarà l’identikit della
tua casa.

Nell’esempio, il risultato è che dovrai ricercare un trilocale in centro con un costo massimo di €250.000 con posto auto e uno spazio esterno. Questo ti consentirà di avere una prima scrematura di ciò che dovrai andare a vedere.

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