Direttiva UE Case Green, spauracchio o opportunità di crescita per il mercato immobiliare? Quali immobili rischiano di essere invendibili.
Con questo articolo proviamo a fare chiarezza su cosa sia la direttiva Casa Green, che tanto a fatto discutere la politica in questi mesi ma che ancora non è arrivata al grande pubblico,
infatti non tutti si sono resi conto di quale portata sia questa manovra, a quali cambiamenti porterà e a quali esborsi porteranno per adeguarsi. Il testo è stato ammorbidito rispetto alla versione iniziale, concedendo più tempo e rendendo più flessibili le regole per la riqualificazione energetica degli edifici residenziali esistenti, ma restano alti i costi stimati, soprattutto in in Italia, dove sono almeno 5 milioni gli edifici in classe F e G. Il Parlamento Europeo lo scorso 12 marzo 2024 ha approvato in via definitiva la direttiva case green con l’obiettivo di ridurre le emissioni di CO2 a effetto serra e il consumo energetico entro il 2030, in vista del raggiungimento della neutralità climatica entro il 2050.
Toccherà al Governo trovare la giusta via per incentivarla. La norma, infatti, si pone stringenti obiettivi intermedi già al 2030 per la riduzione delle emissioni, con la neutralità climatica da raggiungere entro il 2050.
DIRETTIVA UE CASE GREEN: COSA PREVEDE
La direttiva europea ribattezzata “Case Green” riguarda le prestazioni energetiche degli edifici, che dovranno raggiungere la neutralità climatica entro il 2050. Si tratta dell’ultima revisione del provvedimento Energy Performance of Buildings Directive EU/2010/31 nell’ambito del pacchetto Fit-for-55, ormai giunto alle battute finali dopo una lungo braccio
di ferro tra UE e Stati Membri.
Gli obiettivi intermedi
Nella versione finale della nuova direttiva europea ci sono disposizioni specifiche per le diverse tipologie di edifici (nuovi, residenziali, privati o di proprietà dello stato) e per dispositivi come climatizzatori e caldaie. Tra le novità previste in questo senso, slitta di 5 anni (arrivando al 2040) il divieto di installare caldaie a gas e salta l’obbligo di fotovoltaico su tutti i tetti (salvando quelli non di nuova costruzione). Gli edifici saranno però obbligati a ridurre i consumi del 16% entro il 2030 e del 22% entro il 2035. Infine, dal 2030 tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere costruiti a emissioni zero.
Il crono-programma in Italia
Il nuovo accordo permette ai Governi la possibilità di definire un proprio crono-programma intermedio (in base ai Meps – Minimum Energy Performance Standards) nei limiti dei macro-paletti UE. Di particolare interesse per l’Italia, questa novità rende possibile per gli
Stati Membri di fissare le tappe tramite cui arrivare al net zero nel 2050. Si basa su un cambio di paradigma, applicato anche per il raggiungimento degli obiettivi intermedi: a rilevare non sono più le emissioni dei singoli edifici ma la media dei consumi dell’intero
patrimonio edilizio nazionale. L’Italia è toccata fortemente dai nuovi vincoli, proprio per la peculiare composizione del suo patrimonio immobiliare: secondo l’ultimo rapporto Enea oltre la metà delle abitazioni residenziale è in classe energetica G o F, i due livelli più bassi
di prestazione energetica. Il nuovo approccio sulle tappe di adeguamento previste dalla direttiva, che impone la riqualificazione per tutti gli edifici residenziali nelle classi E, F, G si è evoluto in favore di una sorta di liberalizzazione nazionale, seppur nel rispetto di parametri di massima stabiliti dalla UE.
La soluzione individuata è dunque quella di lasciare ai singoli governi l’autonomia di definire il calendario meglio aderente al proprio scenario di partenza, pur rispettando una serie di vincoli e target comuni a tutti gli Stati membri.
EFFICIENZA EDIFICI: LE NUOVE TAPPE IN CALENDARIO
La versione iniziale della Direttiva Ue sulle Case Green prevedeva obiettivi precisi di miglioramento delle prestazioni energetiche, per esempio il raggiungimento della classe
energetica E per tutti gli edifici residenziali entro il 2030 e della classe D dal 2033. Il nuovo testo su cui si è raggiunto un accordo informale a dicembre – in seguito ai negoziati del Trilogo e che ora si prepara a ricevere il via libero definitivo – è invece meno stringente.
Gli Stati membri si sono impegnati a ridurre del 16% il consumo energetico degli edifici residenziali entro il 2030, nello stesso anno dovranno essere ad emissioni zero tutti i nuovi edifici residenziali (quelli pubblici dal 2028), con obbligo di eliminare le caldaie a gas entro il 2040. Entro il 2050, tutto il patrimonio edilizio esistente dovrà raggiungere lo standard zero- emissioni. La direttiva include anche esenzioni per edifici storici, agricoli, militari e per quelli utilizzati solo temporaneamente.
La direttiva prevede poi step intermedi, con una distinzione tra edifici residenziali e non residenziali. 0 Riduzione consumi per edifici non residenziali con le peggiori prestazioni: del 16% entro il 2030 e del 26% entro il 2033;
1 Riduzione del 20–22% per l’intero comparto residenziale entro il 2035, con il 55% del calo derivante da ristrutturazione di edifici con
prestazioni peggiori.
Edifici esistenti
Saranno gli Stati membri a stabilire con quali regole e progressioni centrare i target, che a loro volta sono più flessibili. Ovvero: gli edifici dovranno aumentare l’efficienza del 16% entro il 2030. Al 2035 ci sono invece obiettivi differenziati:
2 il settore residenziale dovrà portare il risparmio al 22%
3 il non residenziale è chiamato a ridurre i consumi di energia al 26%.
Dal 2032 gli immobili ristrutturati avranno l’obbligo di installare impianti fotovoltaici. Dal 2040 scatta lo stop alle caldaie a gas ma già dal 2025 devono terminare gli incentivi (restano possibili quelli per i sistemi ibridi).
Nuove costruzioni
4 Dal 2028, gli edifici pubblici di nuova costruzioni dovranno essere tutte a emissioni zero.
Entro la stessa data, tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno avere impianti fotovoltaici.
5 Dal 2030 anche le nuove costruzioni residenziali private dovranno essere ad emissioni zero.
EFFICIENZA EDILIZIA RESIDENZIALE: LA SITUAZIONE IN ITALIA
In base ai dati ENEA, 11 milioni di abitazioni in Italia (il 74%) sono in classe energetica inferiore alla D:
6 il 34% è in classe G,
7 il 23,8% in classe F,
8 il 15,9% in classe E.
I primi ad essere interessati sono circa il 60% degli immobili residenziali, che dovranno necessariamente procedere con i lavori di adeguamento agli standard di prestazione energetica entro il 2030).
I COSTI PER RIQUALIFICARE CASA
Secondo le associazioni di settore, per la riqualificazione energetica di un abitazione residenziale in classe G o F possono volerci fino a 120.000 euro per singola unità abitativa,
considerando anche la quota dei lavori condominiali. Si tratta sostanzialmente di costi analoghi a quelli stimati per i lavori del Superbonus, con la differenza che accedervi è oggi sempre più difficile e meno conveniente. Il passaggio di almeno due classi energetiche richiede esternamente la coibentazione dell’edificio e la sostituzione della caldaia con la possibile installazione di pannelli fotovoltaici.
All’interno delle abitazioni è necessaria, per le case in classe energetica inferiore, la sostituzione di infissi e finestre e la possibile sostituzione degli impianti a gas con altri meno inquinanti, peraltro a breve gli unici con accesso ad incentivi.
Classi energetiche del totale APE presenti nel SIAPE al 31/01/2022 –
RESIDENZIALE
https://siape.enea.it/analisi-territoriali La Energy Performance of Building Directive: cosa prevede, come funziona, quali sono gli interventi energetici da effettuare nelle case La direttiva Casa Green dell’Unione Europea sta per entrare in vigore. La Energy Performance of Building Directive (Epbd) verrà approvata nel suo testo definitivo dell’Europarlamento in una sessione plenaria in programma tra l’11 e il 14 marzo. Poi, dopo un ultimo passaggio
in Consiglio, finirà nella Gazzetta Ufficiale. E per raggiungere gli obiettivi del 2033, spiega Scenari Immobiliari, si prevede una spesa da 20 a 55 mila euro a famiglia.
Dovrebbero essere 5 milioni in totale gli edifici interessati. Ovvero il 51,8% delle unità che si trovano nelle classi energetiche F e G. Bruxelles si limiterà a stabilire gli obiettivi generali. Il modo in cui arriverà al rispetto dei target sarà deciso dagli Stati membri.
L’articolo 9
Il Sole 24 Ore spiega oggi che in base all’articolo 9 della direttiva l’Italia si impegna a ridurre il consumo medio di energia del proprio patrimonio residenziale in un arco temporale che arriva al 2050, quando lo stock abitativo dovrà essere a zero emissioni. Entro il 2030 la riduzione dovrà essere del 16% ed entro il 2035 del 20-22 per cento. Per rispettare questi parametri, il governo dovrà disegnare una curva progressiva di abbattimento dei consumi. «Secondo il nuovo testo, l’efficientamento energetico degli edifici non si baserà più sull’attuale classificazione contenuta nelle certificazioni energetiche ma su obiettivi medi di riduzione dei consumi, che andranno a interessare quote differenti dello stock in relazione alle peculiarità immobiliari di ogni Paese», dice al quotidiano Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.
La direttiva
La direttiva spiega anche che il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici non si potrà raggiungere esclusivamente attraverso le prestazioni di quelli nuovi. I paesi membri dovranno fare in modo che il 55% della riduzione del consumo di energia primaria sia raggiunto attraverso il rinnovo di quelli più energivori. Che costituiscono in totale il 43% degli immobili meno recenti. In Italia sarebbero in totale 12 milioni.
Di questi, cinque milioni si trovano nelle condizioni peggiori. Mentre il database dell’Enea dice che il 51,8% degli edifici italiani oggi si trova nelle classi energetiche F e G. Ci saranno delle esenzioni. Potranno essere esentati dalle ristrutturazioni gli immobili oggetto di vincolo, gli edifici religiosi, quelli temporanei, quelli destinati all’agricoltura, le seconde case usate per meno di quattro mesi l’anno.
I tetti, le finestre, i termosifoni
Oltre agli edifici autonomi con una superficie inferiore ai 50 metri quadrati e gli immobili delle forze armate con scopi di difesa. 3,1 milioni di edifici residenziali sono stati costruiti prima del 1945. Sono quelli che hanno ottenuto i voti peggiori. Tra gli interventi ci sarà la coibentazione dei tetti, il cambio delle finestre, gli interventi sugli impianti di riscaldamento. Poi ci sono la messa in sicurezza antisismica e le ristrutturazioni generiche. «Siamo tra i Paesi europei messi peggio perché il nostro patrimonio immobiliare è vecchio», dice al quotidiano Antonio Intini, chief business officer di Immobiliare.it. «L’obiettivo resta sfidante comunque.
«E il mercato ha già dato alcuni responsi. Abbiamo verificato come si sono evoluti i prezzi
classificandoli in tre gruppi in base alle fasce energetiche: classe A, classi B, C e D e poi F e G. Negli ultimi due anni e mezzo gli immobili in fascia alta hanno visto in media un aumento dei prezzi del 13%, la seconda fascia del 10% e le ultime due categorie hanno visto valori fermi. La forbice si allarga nelle previsioni. Il mercato ha quindi già iniziato a scontare questa direttiva».
Effetti della Direttiva sui proprietari di immobili
La Direttiva UE sulle case green, mirata a migliorare l’efficienza energetica degli edifici, avrà significative conseguenze sui proprietari di casa in tutta Europa, con particolare impatto in paesi come l’Italia.
1. Miglioramenti obbligatori nell’efficienza energetica La direttiva impone che il 15% degli edifici residenziali peggiori in termini di efficienza energetica di ciascun paese dell’UE debba essere migliorato entro il 2030 e ancora entro il 2033. Questo implica che molti proprietari di immobili dovranno investire in ristrutturazioni per migliorare l’isolamento e l’efficienza energetica delle loro
abitazioni.
2. Preoccupazioni per i costi di compliance In Italia, ad esempio, c’è una preoccupazione significativa per i costi di adeguamento, soprattutto perché il paese ha un parco abitativo più vecchio e meno efficiente dal punto di vista
energetico rispetto ad altri paesi europei. Questo lascia i proprietari italiani particolarmente esposti alle spese di ristrutturazione.
3. Impatto economico significativo Secondo le stime di ANCE, l’associazione nazionale costruttori edili in Italia, per soddisfare gli obiettivi della direttiva sui green building, sarà necessario aggiornare circa 1.8 milioni di edifici residenziali
nei prossimi 10 anni, a un costo stimato di 400 miliardi di euro. Anche gli immobili commerciali richiederanno investimenti significativi.
4. Aiuti finanziari limitati Nonostante il precedente governo italiano abbia concordato con l’UE l’utilizzo di 15.3 miliardi di euro del fondo di recupero post-COVID per migliorare l’efficienza energetica degli edifici, questa somma rappresenta solo una frazione di ciò che è necessario. Il nuovo governo ha ridotto alcuni incentivi fiscali come il “superbonus“, limitando ulteriormente l’accesso ai
finanziamenti.
5. Potenziali benefici a lungo termine Nonostante i costi iniziali elevati, ci sono vantaggi a lungo termine associati al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, come la riduzione dei consumi energetici e delle emissioni di gas serra. Ad esempio, isolare adeguatamente i tetti e le pareti degli edifici meno efficienti in Italia potrebbe ridurre del 49% il consumo di gas del paese.
La Direttiva UE sulle case green si propone di affrontare la sfida del cambiamento climatico attraverso il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, ma impone anche importanti oneri economici ai proprietari di casa, soprattutto in
paesi con un patrimonio immobiliare più datato. Mentre il lungo termine promette benefici in termini di riduzione dei consumi energetici e delle emissioni, i costi
immediati e l’accesso limitato ai finanziamenti rimangono una sfida significativa per molti proprietari.
Conclusioni L’Ue ha calcolato che quasi il 60% delle abitazioni europee richiede
interventi di ristrutturazione entro il 2050. Mentre solo un quarto degli edifici già soddisfa i requisiti imposti dal nuovo regolamento, in particolare quelli recentemente costruiti. Ad esempio, secondo l’Enea, il 95% delle case costruite nel 2022 appartiene alla classe A in termini di efficienza energetica. Va detto, però che l’ultima versione della direttiva ha posto come criterio le medie di consumo degli edifici e non più la classe di efficienza dei singoli edifici.
Nel testo definitivo del provvedimento europeo sono stati infatti smussati alcuni angoli non solo in termini di regole a cui adempiere entro il 2050 ma anche in termini di tempistiche. Lo scadenziario fissato consta di vari traguardi che vengono dilazionati nei prossimi 30 anni (il cui anno zero di partenza è stato fissato al 2020). I diktat marchiati UE continuano comunque a non piacere alla
compagine governativa italiana, a causa anche del fatto che il nostro Paes si ritroverà nei prossimi anni a dover compiere importanti opere di ristrutturazione e riqualificazione energetica, a fronte di un patrimonio immobiliare ancora troppo datato e poco in linea con gli obiettivi delle “zero emissioni di Co2“.
Domande frequenti Cos’è la Direttiva UE sulle case green? È una direttiva dell’UE finalizzata a migliorare gli standard energetici degli edifici, con l’obiettivo di ridurre il consumo energetico e le emissioni di CO2.
Quando verranno applicati i nuovi standard? Dal 2030, tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere a emissioni zero. Per gli edifici pubblici, lo standard si applicherà dal 2028. Tutti gli edifici dovranno essere a emissioni zero? Sì, l’obiettivo è che entro il 2050 tutto il patrimonio edilizio esistente sia a emissioni zero. Ci sono eccezioni alla direttiva? Sì, la direttiva prevede esenzioni per edifici storici, agricoli, militari e per quelli utilizzati solo temporaneamente. Come influenzerà questo i proprietari di case? I proprietari di immobili dovranno adeguarsi agli standard energetici richiesti, il che potrebbe richiedere ristrutturazioni o miglioramenti energetici.
