Il 12 agosto 2025 ha fatto il suo ingresso in Gazzetta Ufficiale il D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123, intitolato “Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti”. Con l’entrata in vigore fissata al 1° gennaio 2026, esso raccoglie in un unico corpus le norme su registro, imposte ipotecarie e catastali, successioni e donazioni, bollo, e altre imposte indirette.
OBIETTIVO E NATURA DEL TESTO UNICO
Il D.Lgs. 123/2025 è frutto della delega contenuta nella legge n. 111/2023, che ha previsto un riassetto organico della normativa fiscale.
Si tratta di un testo di riordino e razionalizzazione, non di riforma: coordina le disposizioni esistenti, cancella i doppioni, aggiorna il linguaggio e mantiene invariati i principi applicativi su cui si fondano le imposte indirette.
In altri termini: non si tratta di una rivoluzione fiscale, bensì di una ri-presentazione coerente e aggiornata del regime esistente.
STRUTTURA ESSENZIALE: SEI PARTI, QUATTRO ALLEGATI
Il decreto si articola in sei Parti, ciascuna dedicata a un ambito fiscale omogeneo, e comprende quattro allegati tariffari:
Parte I: disciplina dell’imposta di registro, con l’Allegato 1 che raccoglie le tariffe e le classi di atti soggetti o non soggetti.
Parte II: imposte ipotecaria e catastale, con l’Allegato 2 sulle tasse e imposte correlate.
Parte III: campo dell’imposta sulle successioni e donazioni.
Parte IV: imposta di bollo, bollo su valori scudati e attività finanziarie, nonché l’Imposta sul valore delle attività finanziarie estere (Ivafe), con l’Allegato 3 per gli atti soggetti o esenti.
Parte V: regimi sostitutivi, agevolazioni, esenzioni nel campo delle imposte indirette.
Parte VI: disposizioni finali, norme di interpretazione autentica e elenco delle norme abrogate.
Allegato 1: contiene la tariffa dell’imposta di registro: atti soggetti a registrazione in termine fisso, atti soggetti in caso d’uso, atti non soggetti all’obbligo di registrazione
Allegato 2: contiene la tariffa delle imposte ipotecaria e catastale e la tabella delle tasse ipotecarie e dei tributi speciali catastali
Allegato 3: contiene la tariffa per l’imposta di bollo: atti e scritti soggetti, atti esenti ecc.
Allegato 4: prospetto dei coefficienti rilevanti per l’imposta di registro e per le imposte sulle successioni/donazioni.
In tutto, 205 articoli strutturati in modo ragionato, con indicazioni di correlazione alle disposizioni precedenti.
QUELLO CHE RESTA INVARIATO (MA PIÙ NITIDO)
Nel nuovo assetto:
Le aliquote, le esenzioni e i casi agevolativi (ad esempio “prima casa”) restano sostanzialmente quelli noti, ripresi e consolidati nel testo unico.
Le procedure – come la registrazione telematica – restano operative e previste, integrate nell’impianto ordinato del decreto.
Le prassi applicative consolidate (acquisti immobiliari, atti societari, donazioni, successioni) non sono mutate nei principi fondamentali, se non in minima misura per esigenze tecniche di coerenza normativa.
La somma del lavoro legislativo è un contenitore più efficace, non una revisione dogmatica dell’impianto tributario.
IMPATTI PER IL MERCATO IMMOBILIARE
Per chi opera in ambito immobiliare — venditori, acquirenti, agenti, costruttori, istituti finanziari, notarili — il D.Lgs. 123/2025 rappresenta:
- Maggiore chiarezza: le norme oggi sparse (per citarne solo alcune: DPR 131/1986, D.Lgs. 346/1990, 347/1990, DPR 642/1972) confluiscono in un unico contesto;
- Comunicazione verso il cliente più lineare: si potrà illustrare il regime fiscale immobiliare con un solo “testo base”, senza saltare tra più leggi;
- Rafforzamento della certezza del diritto: riducendo le ambiguità di collocazione normativa, si attenuano i rischi interpretativi.
NUOVA CHIUSURA: “NEL PASSO SILENZIOSO È LA SEMPLICITÀ”
Il nuovo Testo Unico non irrompe con stravolgimenti, ma segna una svolta silenziosa: organizza senza sradicare, chiarisce senza sovrascrivere.
Per chi opera nel mercato immobiliare — siano essi operatori, professionisti o acquirenti — il messaggio chiave è: nessuno shock, ma un contributo alla trasparenza e all’efficienza normativa.
Da domani, le regole saranno le stesse che conosciamo, ma inserite in un quadro che finalmente comincia a ragionare in modo univoco.
Un passo ordinato verso la semplicità.
Articolo a cura di Guido Brotto – Officina Notarile
