CRIPTOVALUTE NEL MERCATO IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare italiano ha visto una graduale apertura verso le criptovalute, anche se non ha ancora vissuto una vera e propria “febbre da Bitcoin”. Sin dal 2017, anno in
cui si sono verificati i primi acquisti immobiliari pagati in Bitcoin, vi sono state diverse transazioni simili, come la vendita di appartamenti a Torino e in un edificio a Roma.
Sebbene tali operazioni non siano più considerate una novità assoluta, rimangono eventi di nicchia. Molti annunci immobiliari oggi includono la possibilità di pagamento in Bitcoin, soprattutto da parte di venditori privati, anche su portali come Immobiliare.it. Tuttavia, l’utilizzo delle criptovalute per comprare casa solleva questioni legate alla loro liceità e alla sostenibilità del modello di pagamento. Dal punto di vista legale, in Italia è possibile pagare
un immobile in criptovaluta, purché sia indicato un corrispettivo in euro nell’atto di compravendita.
Questo tipo di transazioni è supportato da normative, come la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 2016, che ne confermano la liceità. Nonostante ciò, la volatilità delle criptomonete rappresenta un rischio significativo. L’Amministratore delegato di Immobiliare.it, Carlo Giordano, ha sottolineato che l’incertezza legata alle fluttuazioni del mercato delle criptovalute rende complicato l’adozione su larga scala nel settore immobiliare, soprattutto per i privati. Secondo Giordano, senza un’adeguata regolamentazione da parte di istituti bancari o autorità nazionali e internazionali, sarà difficile che questo modello di pagamento diventi una pratica diffusa e stabile nel settore. La tecnologia blockchain, però, potrebbe giocare un ruolo sempre più rilevante nell’evoluzione del mercato immobiliare.
COSA DICE LA GIURISPRUDENZA
L’argomento dell’acquisto di immobili tramite criptovalute, come i Bitcoin, solleva questioni legali e operative rilevanti, soprattutto in contesti giuridici come quello italiano, dove le regole tradizionali della compravendita devono essere adattate a tecnologie e valute emergenti. Ecco un riepilogo dei punti principali toccati nel testo:
1. Mercato immobiliare e criptovalute:
il caso degli Emirati Arabi Negli Emirati Arabi Uniti (EAU), l’uso delle criptovalute nel settore
immobiliare sta acquisendo importanza, anche se non è ancora pienamente consolidato. Le
criptovalute, in particolare il Bitcoin, sono già utilizzate per l’acquisto di immobili di lusso, grazie alla loro facilità d’uso e ai costi più bassi rispetto ai tradizionali sistemi di pagamento. Tuttavia, la legge prevede che i contratti siano stipulati nella valuta locale (dirham), con l’assistenza di broker per facilitare la conversione.
2. Acquisto di immobili con criptovalute: vendita o permuta?
In Italia, una questione chiave è la qualificazione legale dell’acquisto di immobili tramite criptovalute. In base al Codice civile, l’operazione non può essere considerata una permuta (scambio di beni), ma una vendita, poiché le criptovalute sono paragonabili a una moneta
complementare. Tuttavia, l’art. 1277 c.c. stabilisce che i debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale, il che solleva interrogativi sulla possibilità di estinguere debiti
con criptovalute non riconosciute come tali dallo Stato.
3. Criptovalute come valuta complementare
Le criptovalute sono spesso considerate come valute complementari, accettate su base volontaria all’interno di comunità o mercati specifici. In questa veste, sono un mezzo di scambio alternativo per beni e servizi, ma non hanno corso legale. Ciò non impedisce il loro uso nelle compravendite immobiliari, purché le parti siano d’accordo.
4. Norme antiriciclaggio
Un’importante sfida legale legata all’uso delle criptovalute è il rispetto delle normative antiriciclaggio. La blockchain, pur garantendo la tracciabilità delle transazioni, non elimina del tutto l’anonimato dei soggetti coinvolti. La Direttiva Europea (2018/843) evidenzia che
l’anonimato delle criptovalute può facilitarne l’uso improprio a fini illeciti, nonostante l’inclusione degli exchange e dei wallet provider tra i soggetti obbligati a rispettare gli obblighi di identificazione.
5. Conferma istituzionale della natura delle criptovalute come mezzo di pagamento
La natura delle criptovalute, come mezzo di pagamento alternativo, è stata confermata
dalla Corte di Giustizia Europea Le criptovalute, come il Bitcoin, non sono considerate beni materiali ma strumenti di pagamento accettati su base volontaria dalle parti. Anche l’Agenzia delle Entrate italiana ha riconosciuto le criptovalute come monete alternative, la cui circolazione dipende dall’accettazione volontaria degli operatori di mercato.
6. Conclusioni
L’uso delle criptovalute nel settore immobiliare, sebbene ancora non mainstream, ha il potenziale per rivoluzionare il mercato, riducendo i tempi di transazione e offrendo maggiore sicurezza e trasparenza. I venditori che comprendono il funzionamento delle criptovalute possono trarre vantaggio dall’attrarre investitori con consistenti partecipazioni in criptovalute, a patto di adottare un’adeguata pianificazione legale e fiscale.
In sintesi, il quadro giuridico italiano consente l’uso delle criptovalute per le compravendite immobiliari, ma richiede adeguamenti pratici e normativi per garantire la piena conformità alle regole vigenti, specialmente in materia di antiriciclaggio e moneta legale.
