Abitabilità e agibilità

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Se la tua casa ne è sprovvista puoi ma non devi venderla!

Senza il certificato di agibilità è possibile vendere casa ma se lo fai senza sapere come gestire la transazione rischi di fare un sacco di danni a te che vendi e a chi acquista l’immobile.

Partiamo con fare chiarezza su cos’è Il certificato di agibilità. Il certificato di agibilità, attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli
impianti in essi installati e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. Poiché esso attesta anche le condizioni di sicurezza del fabbricato, il suo rilascio è subordinato alla presentazione al Comune:

• del certificato di collaudo statico

• del certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche)

• della dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

L’agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso.

Una volta presentata l’istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente Ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata:

• decorsi 30 giorni nel caso sia stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia, in occasione della presentazione del progetto iniziale, il parere dell’ASL circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie

• decorsi 60 giorni nel caso non sia stato rilasciato il parere dell’ASL e lo stesso sia stato sostituito da un’apposita autocertificazione (possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale).

Al certificato di agibilità deve riconoscersi la natura di attestazione dell’idoneità dell’edificio sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico a essere utilizzato
ai fini abitativi, commerciali, industriali, direzionali, altro. Il certificato di agibilità non attesta la conformità dell’edificio al progetto approvato e quindi la sua regolarità edilizia.

Quindi Il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito. Se sono stati commessi degli abusi edilizi gli stessi non possono certo ritenersi sanati per effetto del rilascio del certificato di agibilità.

Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi
edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi.

Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001, laddove esso non sia già rinvenibile, in quanto trattasi di costruzioni molto risalenti, o perchè già rilasciato, ma in base a previgenti normative. Dal tenore letterale della norma è infatti escluso ogni effetto retroattivo della disposizione stessa.

IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ E LA COMMERCIABILITÀ DEGLI IMMOBILI

Per la commerciabilità degli edifici non è necessario:

• che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità,

• né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità.

Il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità anche quando, in mancanza di una formale certificazione, dimostri che l’agibilità si è formata per silenzio-assenso. L’agibilità, non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, ma costituendo il presupposto per l’utilizzabilità dell’immobile può incidere sulla sua commerciabilità “economica”. Quindi qualora a essere venduto sia un edificio privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni.

La presenza o meno dell’agibilità può influire:

• sul consenso da parte dell’acquirente che potrebbe non essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità.

• sulle condizioni economiche di vendita: la parte acquirente potrebbe essere disponibile ad
acquistare un fabbricato privo dell’agibilità, purché se ne tenga conto nella determinazione del prezzo.

IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ NEL CONTRATTO PRELIMINARE

Nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un fabbricato privo dell’agibilità, dal contratto dovranno emergere quelle che sono le intenzioni delle parti al riguardo.

Pertanto:

a) se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare

b) se viene trasferito un fabbricato non ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire:

• se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio (o al formarsi per silenzio assenso) dell’agibilità perché è nella volontà delle parti trasferire un fabbricato agibile;
• se il fabbricato debba al contrario essere ceduto privo dell’agibilità (al grezzo, da ristrutturare o comunque in uno stato tale da non consentire ancora la dichiarazione d’ agibilità);
• eventualmente a chi farà carico l’onere di chiedere il rilascio dell’agibilità (ove sia possibile richiederlo Se quindi vi capita di dover vendere o acquistare un immobile mancante del certificato di agibilità, in quanto dovuto per costruzione o lavori successivi al 2003, non vi disperate.

Cercate di capire se il problema è formale e manca il certificato perchè non è stato ritirato o non è stata eseguita la pratica in Comune, oppure perchè è stato rifiutato essendo l’immobile senza le caratteristiche costruttive minimali per il rilascio del certificato (aspetto sostanziale).

Nei primi due casi il danno è minimo: tutt’al più l’onorario del geometra che lo ritira nell’ufficio competente o vi fa la pratica in Comune. Nel secondo caso il problema è più rilevante, ma è ipotesi rarissima, perchè ritengo impossibile che un immobile sia perfetto urbanisticamente senza avere le caratteristiche minimali per il rilascio della abitabilità. Dico impossibile perchè un immobile costruito correttamente secondo la concessione/permesso/licenza edilizia ha già necessariamente le caratteristiche sostanziali che consentono il rilascio del certificato di agibilità.

Comunque in questo raro caso occorrerà compiere lavori – magari salati – per adeguare l’immobile, e il conto va pagato dal venditore che deve/doveva garantirvi non tanto e non solo il certificato (aspetto formale) ma l’agibilità vera e propria (aspetto sostanziale).

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